■ واکنش‌ها نسبت به طرح وزیر درباره معاملات پیش‌فروش مسکن

واکنش‌ها نسبت به طرح وزیر درباره معاملات پیش‌فروش مسکن

با توجه به ایجاد مسوولیت برای سیستم بانکی و نیز وجود راه‌های فرار برای پیش‌فروشنده‌ها، عملا نمی‌توان ادعا کرد صرفا با مداخله بانک‌ها و وساطت آنها، معاملات پیش فروش مسکن ضابطه‌مند می‌شوند.

در حالی که اخیرا وزیر راه و شهرسازی از مکانیزم جدیدی برای امنیت بخشی به معاملات پیش‌خرید مسکن با همکاری سیستم بانکی خبر داد، همزمان یک کارشناس و تحلیلگر مسایل مسکن با موضع‌گیری نسبت به این طرح و ناموفق خواندن آن خاطر نشان ساخت: این طرح از کشورهای پیشرفته‌ای که اقتصاد با ثبات دارند الگوبرداری شده، این درحالی است که اجرایی کردن آن در کشور ما امکان‌پذیر نیست؛ از دیگرسو با توجه به ایجاد مسوولیت برای سیستم بانکی و نیز وجود راه‌های فرار برای پیش فروشنده‌ها، عملا نمی‌توان ادعا کرد صرفا با مداخله بانک‌ها و وساطت آنها، معاملات پیش فروش مسکن ضابطه‌مند می‌شوند.

به گزارش خبرنگار «صما» چندی پیش عباس آخوندی دریک برنامه تلویزیونی اعلام کرد که وزارتخانه راه وشهرسازی الگویی برای مهار تخلفات عمده در پیش‌فروش مسکن، طراحی کرده که از تجربه جهانی این حوزه، برداشت شده است و براساس آن، یک «حساب امانی» توسط پیش‌خریدار نزد بانک افتتاح می‌شود و بانک عامل با نظارت بر عملیات ساختمانی پیش‌فروشنده، در صورت تایید پیشرفت ساخت‌وساز، وجوه سپرده‌شده ازسوی پیش‌خریدار را به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌کند.

در این زمینه محمود حقیقت‌طلب ضمن پیش بینی از این امر که این ایده با اقبال خوبی از سوی پیش فروشندها ها مواجه نخواهد شد و با اشاره به وجود مشکلات حقوقی در فرآیند اجرای آن در گفتگو با خبرنگار «صما» با ذکر مقدمه‌ای درباره تاریخچه شکل گیری امر پیش فروش مسکن گفت: عقد پیش فروش پیشتر در بحث باغات و زمین‌های زراعی متداول بود. مثلا باغداران درزمان شکوفه دادن درختان، آنها را به تجار پیش فروش می‌کردند. در این بین چون هزینه‌های ساخت در صنعت ساختمان بالا رفت و مردم قدرت خریدشان به شدت کاهش پیدا کرد این رویه آرام آرام در صنعت ساختمان جای گرفت.

وی ادامه داد: از همان زمان چون این مسئله در قالب حقوقی و قانونی اجرایی نمی‌شد، کم‌کم مشکلات این حوزه افزایش پیدا کرد ودولت مجبورشد چندین بارقوانین مختلفی برای قانون مند کردن این امر تصوب کند .

این کارشناس مسائل مسکن با اشاره به وجود مشکلات متعدد در قانون مربوط به پیش‌فروش مسکن که اجرایی شدن آن نیز الزامی شده است گفت: به عنوان مثال در قالب این قانون تاکید شده است که پیش‌فروشنده می‌تواند در مرحله خاک و جواز و... اقدام به امر پیش فروش کنداین در حالی است که قانون مدنی چنین عقدی را به رسمیت نمی‌شناسد.

حقیقت طلب در ادامه به یکی دیگر از مشکلات بارز این قانون اشاره کرد و گفت: در همین حال در قالب این قانون نسبت به ثبت قراردادهای پیش فروش مسکن در دفترخانه‌ها تاکید شده است، این در حالی است که تنظیم اسناد عادی وظیفه دفاتر اسناد رسمی نیست و با وظایف صنفی آنها منافات دارد.

حقیقت طلب با اشاره به اینکه باوجود مشکلاتی نظیرمعضلات مذکور درقانون مربوط به معاملات پیش خرید مسکن نمی توان انتظارداشت که با مداخله بانکها این معاملات ساماندهی و نیزایمن شوند یادآورشد: باتوجه به وضعیتی که در حال حاضر وجود دارد و یک‌سری اقداماتی که پیش‌فروشنده‌ها انجام می‌دهند، کلا امر پیش فروش مسکن ریسک است و با قانونی هم که اخیرا دراین زمینه تصویب شده است، ریسک این امر تشدید شده است.

وی با بیان اینکه الگوبرداری از تجربه سایر کشورها برای اجرای معاملات پیش فروش مسکن در یک شرایط اقتصاد برابر امکان پذیر است گفت: در شرایط یک اقتصاد با ثبات، مدیریت علمی و یک تورم قابل کنترل و ثابت الگوبرداری از این کشورها شدنی است.

این کارشناس با اشاره به اینکه کپی‌برداری یک مطلب از یک کشور پیشرفته و توسعه یافته مکانیزمی غلط است تاکید کرد: هر چند بارقه امیدی تحت عنوان توافق لوزان در فضای سیاسی ایجاد شده است، ولی آقای ظریف چند بار این را اعلام کرد که این به معنای قطعی نیست. این هنوز به معنای امضا شده نیست و الزام‌آور نیست.

وی با بیان اینکه اساسا به نفع پیش‌فروشنده‌ها نیست که پول یا چک یا ثمن خود را نزد بانک بگذارند تاکید کرد: مکانیزم بانک به این صورت است که کارشناسان آنها دارد به پروژه‌های ساختمانی سرکشی کرده و سپس صحت ادعای پیش فروشنده را بررسی می‌کنند و در نهایت اجازه برداشت پول را صادر می‌کنند. این درحالی است که عملیاتی شدن این امر امکان پذیر نیست برای اینکه این مکانیزم هزینه زیادی برای بانک دارد.

حقیقت طلب ترفند برخی بعضی از بساز و بفروش‌ها در مراحل پیش فروش ساختمان را از جمله دیگر موانع تحقق ایده وزیر راه و شهرسازی در این مسیر دانست و گفت: به عنوان در برخی از موارد پیش‌فروشنده واحدهای خریداری شده را تا مرحله سفت‌کاری پیش می‌برد و برای اینکه چک‌ها را وصول کند برخی واحدهای دیگر را تا مرحله نازک‌کاری پیش می‌برد و سایر واحدها را در همان مراحل نیمه تمام رها می‌کند و با این ترفند سیستم بانک نمی‌تواند پیش فروشنده را مورد مواخذه قرار دهد و چراکه شرایط عقد پیش‌فروش به گونه‌ای است راه‌های فرار متعددی برای بساز و بفروش‌ها باز است و با این رویکرد مداخله بانک برای حل این معضل کارساز نیست.

این تحلیل‌گر مسکن تاکید کرد: برای ساماندهی مشکلات مربوط به پیش فروش مسکن باید همه دستگاه‌ها همکاری و همفکری کند و با مصوبات یک‌جانبه و دستوری و محدودکننده هرگز مشکلات این حوزه برطرف نخواهد شد.