همه‌ی ابزارهای دولت برای تقویت بخش مسکن
دولت یازدهم از زمان روی کار آمدن ۹ ابزار مالی برای تامین مالی بخش مسکن در دستور کار قرار داده که با توجه به رکود این بخش، عمده ابزارها از کارآیی لازم برخوردار نیست. با توجه به فقدان یا کمبود ابزارهای مالی کارآمد در بخش مسکن، از ابتدای دولت یازدهم ایجاد و توسعه‌ی این نوع ابزارها در دستور کار قرار گرفت، که چکیده‌ای از کارکرد و چالشهای اجرایی این ابزارها ارائه می‌شود: صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان هدف از راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری زمین و ساختمان، تقویت سمت عرضه و تولید مسکن از طریق جمع آوری پس انداز سرمایه گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت پروژه های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه گذاران است. تا کنون تعداد ۴ صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در شهرهای تهران، اراک، تبریز و ری با ظرفیت ۵۹۵ واحد مسکونی و ۴ واحد درمانی با هزینه ساخت بالغ بر ۹۲۹ میلیارد ریال (بدون احتساب ارزش زمین و پروانه ساخت) راه اندازی شده است. رکود در بازار مسکن و عدم اطمینان نسبت به تحقق بازدهی مورد انتظار سرمایه گذاری در این صندوق، عدم اطلاع رسانی مناسب درخصوص راه اندازی و مکانیزم ابزارهای جدید در حوزه بازار سرمایه، وجود هزینه های بالاسری صندوق و رقابت ناسالم بین بانکها و صندوقهای سرمایه گذاری در تامین منابع مالی از جمله چالشهای این ابزار مالی عنوان می شود. صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این صندوقها نوعی سرمایه گذاری است که به منظور کسب سود، سبدی از داراییهای مبتنی بر املاک و مستغلات را خرید، ایجاد و در بازار اجاره اداره می کند. سود حاصل از سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود. هدف از راه اندازی این صندوقها تقویت سمت تقاضا است. بر اساس ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، سازمان بورس و اوراق بهادار موظف به تهیه و تصویب ضوابط و مقررات مورد نیاز برای راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. در این راستا سازمان بورس و اوراق بهادار پیش نویس اساسنامه، دستورالعمل پذیره نویسی و صدور واحدهای سرمایه گذاری و دستورالعمل نحوه محاسبه ارزش خالص داراییهای صندوقهای مذکور را تهیه و جهت دریافت نظرات اصلاحی به کلیه شرکتهای تامین سرمایه ارسال کرده است. بازدهی پایین اجاره داری در کشور در مقایسه با بازدهی سرمایه گذاری در سایر بازارها و عدم تدوین دستورالعمل راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات از جمله مشکلاتی است که این صندوقها با آن مواجه هستند. حسابهای امانی توسعه تامین مالی بخش مسکن، نظام مند کردن بازار پیش فروش مسکن و کاهش تخلفات احتمالی در بخش پیش فروش مسکن و در نهایت جلوگیری از ضرر و زیان به پیش خریداران و پیش فروشندگان، کارکردهای این حسابها محسوب می شود. دستورالعمل راه اندازی حسابهای امانی تدوین و توسط بانک مسکن ابلاغ شده است ولی تاکنون عملکردی نداشته است. عدم تمایل سازندگان (پیش فروشندگان) برای ایجاد حسابهای امانی که عمدتا ناشی از مشکلات قانون پیش فروش ساختمان است، الزام به ارایه شناسنامه فنی برای بازگشایی حساب امانی و هزینه های بالای ارایه خدمات در حسابهای امانی (کارمزد خدمات بانک، ناظر و...) چالشهای این حسابهاست. اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) این اوراق به منظور افزایش قدرت وام دهی بلندمدت بانکها در بازار مسکن از طریق فروش داراییهای مبنی بر اعطای تسهیلات رهنی بانکها منتشر می شود. تا کنون و در یک مرحله مبلغ ۳۰۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است. همچنین روند اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش ۷۰۰۰ میلیارد ریال توسط بانک مسکن در دست اقدام است. اما بی ثباتی اقتصاد کلان و عدم اطمینان سرمایه گذاران از سودآوری بلندمدت این اوراق، عدم امکان نرخ گذاری مناسب به دلیل ناهماهنگی نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم و همچنین ریسک نکول تسهیلات به عنوان موانع اجرایی این اوراق عمل می کند. لیزینگ مسکن لیزینگ مسکن به منظور تامین مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا راه اندازی شده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس شرکتهای لیزینگ در تاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۱۴ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. بر اساس ماده ۳۵ دستورالعمل مذکور اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکتهای لیزینگ وابسته به موسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و درخصوص سایر شرکتهای لیزینگ حداکثر به میزان ۷۰ درصد ارزش ملک امکان پذیر است. همچنین بر اساس ماده ۳۴ این دستورالعمل حداکثر نرخ سود تسهیلات اعطای توسط شرکتهای لیزینگ ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری است. چالشهای استفاده از لیزینگ مسکن عبارتند از نرخ بالای سود و طول دوره بازپرداخت کوتاه تسهیلات اعطای توسط شرکتهای لیزینگ که منجر به بالا بودن مبلغ اقساط این تسهیلات می شود و نیز اخذ مالیات بر ارزش افزوده مضاعف در زمان انجام عملیات لیزینگ مسکن. توسعه‌ای شدن بانک مسکن این تصمیم به منظور کمک به اجرای سیاستهای توسعه ای دولت در بخش مسکن با تاکید بر تامین مسکن اقشار کم درآمد اتخاذ شد. پیش نویس مصوبه توسعه ای شدن بانک مسکن به هیات دولت ارسال شده و دستورالعمل توسعه ای شدن بانک مسکن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است. زمان بر بودن ایجاد هماهنگی بین دستگاههای متولی برای پیشبرد امور مربوط به توسعه ای شدن بانک مسکن، عدم همکاری مطلوب سایر دستگاهها در تفهیم و نهادینه کردن مفهوم بانک توسعه ای و نیز کمبودهای بودجه ای و اعتباری در راه اندازی آن، مشکلاتی است که توسعه ای شدن بانک مسکن با آن مواجه است. مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن هدف از راه اندازی این موسسات ارایه وامهای رهنی از طریق تجمیع سپرده های پس انداز خرد برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص، بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخشهای اقتصادی بوده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن در تاریخ ۱۳۹۵/۰۶/۱۶ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. طرحهای تجاری ارایه شده در سه استان اصفهان، فارس، بوشهر و همچنین سواحل مکران جهت راه اندازی این موسسات توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در دست بررسی است. با این حال رقابت پذیر نبودن این موسسات به دلیل وجود صندوق پس انداز مسکن یکم با نرخ سود پایین و بهره مند از منابع اقساط بازگشتی مسکن مهر، سرمایه اولیه بالا برای تاسیس موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن (در شهر تهران ۵۰۰ میلیارد ریال و در سایر مناطق ۳۰۰ میلیارد ریال) از چالشهای راه اندازی این موسسات است. صندوق پس‌انداز یکم تامین منابع مالی با استفاده از سیستم مبتنی بر پس انداز و ارایه تسهیلات ارزان قیمت به خانوارهای با درآمد متوسط، کارکردی است که برای این صندوق پیش بینی شده است. تا نیمه تیرماه ۱۳۹۶ تعداد حسابهای افتتاحی در صندوق پس انداز یکم ۲۰۰ هزار فقره با مبلغی حدود ۴۰ میلیارد ریال سپرده بوده است. با این حال تعداد تسهیلات اعطایی تنها ۱۰ هزار و ۲۰۸ فقره شامل مبلغ حدود ۷ هزار میلیارد ریال است. بالا بودن طول دوره سپرده گذاری، الزام برای معرفی ضامن دولتی در بعضی شعب، بالا بودن نسبی مبلغ اقساط بازپرداخت این تسهیلات به دلیل طول نسبتا کم دوره بازپرداخت به عنوان موانع دسترسی متقاضیان به این نوع تسهیلات عمل می کند افزایش سرمایه‌ی بانک مسکن این برنامه با هدف افزایش قدرت وام دهی در بخش مسکن توسط تنها بانک تخصصی حوزه مسکن ارایه شده و تا کنون از محل منابع مسکن مهر، مبلغ ۵۰ هزار میلیارد ریال برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یافته که جمع سرمایه بانک مسکن را به ۸۲ هزار میلیارد ریال رسانده است.
|
