پیامد افزایش عوارض ساخت: عقب‌نشینیِ سازندگان
■ عوارض شهریِ به‌دست‌آمده از بخش خصوصی، باید به سود جامعه به کار رود اخیراً معاون شهرسازی و معماریِ شهرداری تهران به‌منظور سهیم شدنِ سازندگان در تأمین هزینه‌های شهرداری، خواستار افزایش عوارض ساختمانی تا ۱۰درصدِ بهای آپارتمان‌ها شد. عبدالرضا گلپایگانی معتقد است: اکنون شورای شهر در خصوص عوارض ۱۰ درصدی ساختمان ملاحظاتی دارد و به‌صورت ناگهانی نمی‌شود قیمت‌ها را بالا برد، از این رو، باید به‌صورت پلکانی به این سمت برویم که ارزش واقعی از مالکین املاک که کار ساختمانی انجام می‌دهند، گرفته شود ؛بنابراین افزایش ۳ درصدی رقم قابل قبولی برای این برهه زمانی است. گلپایگانی معتقد است کسانی که انتفاع بیشتری از شهر می‌برند باید هزینه بیشتری برای کلان‌شهر تهران بپردازند و کسانی که انتفاع بیشتری از ضوابط و مقررات، تغییر کاربری و بلندمرتبه‌سازی می‌برند، در تأمین هزینه‌های شهرداری سهم بیشتری داشته باشند. عقب‌نشینی سازندگان از بازار ساخت‌وساز در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه دریافت عوارض ساختمانی یکی از پایدارترین درآمد شهرداری محسوب می‌شود گفت: اما در حال حاضر بازار ساخت‌وساز درگیر رکود بسیار عمیق است و بدون تردید هر نوع افزایش قیمتی در مراحل صدور پروانه ساختمانی می‌تواند تأثیر بسزایی در عقب‌نشینی سازندگان داشته باشد. وی گفت: در حال حاضر بازارهای موازی ساخت‌وساز مانند بازار ارز، سکه و سپرده‌های بانکی بازارهای جذابی برای جذب دارایی سرمایه‌داران است و افزایش قیمت مراحل ساخت‌وساز آبستن رکود عمیق‌تر خواهد بود. افتخاری گفت: به گفته مسوولان طی چند سال اخیر عوارض ساختمانی با وجود افزایش قیمت ۷۰ درصدی مسکن رشد نداشته است؛ اما باید به این مهم توجه کنیم که بازار ساخت‌وساز کنونی فاصله بسیاری با دوران طلایی خود یعنی دهه‌های ۹۰ دارد در حال حاضر جذب سرمایه‌گذار برای ساخت حتی یک واحد چندطبقه با مخاطرات زیادی روبرو است و به علت عدم توانایی خرید ملک توسط متقاضیان مصرفی یا سرمایه‌ای زمان بلوکه شدن سرمایه‌های سرمایه‌گذار طولانی‌تر شده است. وی در ادامه گفت: ۴ متغیر هزینه ساخت‌وساز، تورم ملکی، تغییر قیمت ارز و همچنین بازدهی بازارهای رقیب ازجمله بازار سهام، به ترتیب بیشترین تأثیر را در بروز یا تشدید نوسان سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود-رونق دارند. افتخاری در ادامه بابیان اینکه از ۴ فاکتور ذکرشده هزینه ساخت‌وساز از اهمیت بالایی برخوردار است عنوان کرد: تأثیر معنادار این فاکتور را می‌توان به‌وضوح در کاهش پروانه‌های ساختمانی جست‌وجو کرد. حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وسازهای شهری طی سال‌های گذشته با افت‌وخیز قابل‌ملاحظه‌ای روبرو بوده است. این افت‌وخیز ناشی از نوسان قیمتی در بازار ملک و تغییرات شدید سطح قیمت اسمی، هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مصالح ساختمانی بوده است. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر مرتبط با موضوع، در دسترس شما خواهد بود.پیامدهای رشد مصالح ساختمانی افتخاری در خصوص موانع کنونی ساخت ساز گفت: در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از بازار ساخت خارج شدند بطوری‌که تیراژ صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد. هرچند سطح قیمت مسکن رو به افزایش است و از این بابت، سازنده‌ها باید در بازار ساخت حضورداشته باشند اما وزنه سنگین‌تر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب خروج سازنده‌ها از این بازار شده است. بخش قابل‌توجهی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل اثر روانی و واقعی جهش قیمت دلار بوده است. مدیریت مالی یا مدیریت شهری؟ دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور بابیان اینکه اساساً نگاه شهرداری نگاه کاسب گرانه به مقوله شهرسازی است گفت: اگر مسوولان تغییر نگرشی در حوزه شهرسازی ایجاد نکنند مساله شهرسازی و ارایه خدمات شهروندی همانند سالیان گذشته به مخاطره می‌افتد. فرشید پور حاجت گفت: دریافت عوارض ساختمانی در حالی صحیح و عاقلانه است که این عوارض در خدمت شهروندان و شهر باشد نه اینکه درآمدهای حاصل از شهروندان صرف ردیف بودجه خود شهرداری و کارکنان آن باشد. درحالی که این ارگان باید میزان کارمندان خود را کاهش دهد. وی بابیان اینکه اساس پرداخت عوارض توسط مردم یک امر عادی است، گفت: اما این عوارض دریافتی باید در خدمت زندگی شهروندان باشد. پور حاجت گفت: در حال حاضر بودجه درآمدی شهرداری، صرف فعالیت‌هایی می‌شود که هیچ ارتباطی با ایجاد آرامش و آسایش شهروندان ندارد. با نگرش کنونی فقط تهران را مناسب منفعت‌طلبان کرده‌ایم چراکه همواره منتفعان از منابع شهر تهران بهره‌مند می‌شوند. وی با بیان اینکه عوارض شهری حاصل از بخش خصوصی باید به سود جامعه استفاده شود، گفت: درخواست بخش خصوصی این است عوارض شهری باید به‌موقع و متناسب با شرایط اقتصادی کشور دریافت شود و همه هزینه‌های صرف خدمات شهری شود درحالی که مقوله شهر به سمت شهر فروشی رفته است. ۲ سناریو برای افزایش هزینه‌های ساخت در همین زمینه، جلال صباغ، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه افزایش میزان عوارض ساخت‌وساز زیادی در کاهش میزان ساخت‌وساز ندارد گفت: واقعیت آن است که بیشترین سهم مسکن را زمین و مصالح ساختمان تشکیل می‌دهند و عوارض ناشی از ساخت‌وساز، سهم کوچکی در هزینه‌های بزرگ مسکن دارد؛ اما بطورکلی با کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز شاهد افزایش عرضه در ساخت‌وساز و تولید واحدهای بیشتر برای متقاضیان و در درازمدت بازار مسکن از ازدحام تقاضا برای خرید و اجاره رها می‌شود. صباغ گفت: ازآنجایی‌که توسعه صنعت ساخت‌وساز باعث رشد اقتصاد و کسب‌وکار می‌شود باید تمام هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز کاهش پیدا کند. صباغ بابیان اینکه افزایش نرخ عوارض ساختمانی دو سناریو کوتاه‌مدت و بلندمدت به همراه دارد گفت: پیشنهادها در خصوص افزایش عوارض ساختمانی و بازنگری در شیوه تعیین عوارض اگرچه بطور مستقیم در یک مقطع کوتاه‌مدت بر درآمدهای پایدار شهری تأثیری دارد اما از طرف دیگر با کاهش رونق کسب‌وکار و رکود ساخت ساز در مناطق شهری به‌صورت مستقیم بر درآمدهای پایدار شهری موثر بوده و باعث کاهش درآمدهای پایدار شهری در بلندمدت می‌شود. وی بابیان اینکه کاهش عوارض ساختمانی نیز آسیب‌هایی را به دنبال دارد گفت: حذف یا کاهش عوارض ساختمانی می‌تواند به‌نوعی بیانگر چراغ سبز به تراکم فروشی باشد. البته نباید فراموش کنیم تراکم الزاماً یک معضل شهری محسوب نمی‌شود و یک اصل در توسعه شهری است. درواقع تراکم را نباید حذف کرد بلکه باید آن را با یک فرمول بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر مدیریت جمعیتی و خدماتی داشت تا شاهد تجمع ساخت‌وساز و امکانات در یک منطقه به‌خصوص نباشیم. صباغ در ادامه با تایید این مطلب که بطور حتم هرگونه افزایش قیمتی در پرسه ساخت‌وساز تأثیر منفی بر این صنعت می‌گذارد گفت: اگر شهرداری به دنبال انتفاع مقطعی است می‌تواند رویکرد افزایشی به عوارض داشته باشد اما اگر این حکمران‌های محلی به دنبال نگرش سازنده و توسعه صنعت ساخت‌وساز است باید عوارض ساخت را در محله‌های پایین پایتخت به صفر برساند و در خصوص مناطق بالای شهر نیز از یک فرمول صحیح بهره ببرد.
|
