بایدها و نبایدهای مسکن حمایتی از نگاه شرکت‌های فعال در ساختوساز
ساخت مسکن حمایتی برای اقشار و دهک‌‌‌های پایین جامعه همواره یکی از چالش‌‌‌های بنیادین و دغدغه‌ی اصلی دولت‌‌‌ها به شمار می‌رود. این درحالی است که به گفته‌ی دست‌اندرکاران و فعالان این حوزه، برخی از کشورهای توسعه‌یافته با ابتکارهایی توانسته‌‌‌اند تا اندازه‌ای شایان‌توجه این مشکل را رفع و رجوع کنند. برای مثال، طی سال‌های اخیر در مالزی، دستکم هفت طرح مسکن دولتی مانند «طرح خانه‌ی دوستانه‌ی مردمی» و «طرح اجاره به مالکیت» برای گروه‌‌‌های کمدرآمد و با درآمد میانگین در دسترس قرار گرفته است. اما در میان کشورهای اروپایی اتریش موفق‌‌‌ترین سیستم اسکان و مسکن‌‌‌سازی را دارد. دولت این کشور در وین با ارائه یارانه به خانواده‌‌‌های کمدرآمد و توسعه سیستم حمل‌‌‌ونقل عمومی، بیش از ۱۰۰هزار واحد مسکونی مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه و با کیفیت به افراد کم‌‌‌بضاعت ارائه کرده است؛ به‌‌‌گونه‌‌‌ای که هزینه مسکن در وین حدود ۲۵درصد درآمد این افراد است و آنها تا حد زیادی از تورم قیمت مسکن حمایت شده‌‌‌اند. چگونگی کاهش هزینه‌ی ساخت احسان کیوان‌‌‌فر عضو هیات‌مدیره یک شرکت ساختمانی در خصوص راهکار شرکت‌های انبوهساز و دولت برای تامین مسکن حمایتی و ارزان‌قیمت به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه اساسی‌ترین نیاز مردم تامین مسکن است و در حال حاضر به دلیل شرایط بازار مسکن، خرید واحدهای ساختمانی برای قشر زیادی از جامعه بسیار دشوار شده است به همین دلیل حمایت دولت از مصرف‌کننده و تولیدکننده در صنعت مسکن امری ضروری است. از جمله اقدامات مهم دولت در تامین مسکن حمایتی برای جامعه، تعامل دولت با شرکت‌های انبوهساز مورد اعتماد است و در کنار آن برای پایین آوردن هزینه‌‌‌های ساخت، دولت باید از اختیارات خود در زمینه کاهش هزینه‌‌‌های عمومی مانند؛ هزینه صدور پروانه، شهرداری، نظام مهندسی و هزینه‌‌‌های مربوط به انشعابات استفاده کند و با ارزان کردن و حتی رایگان کردن این موارد کمک قابل‌توجهی به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن حمایتی بکند. از دیگر اقدامات دولت برای اجرایی شدن ساخت مسکن حمایتی، تامین متریال اصلی ساخت مسکن مثل فولاد، آهن و بتن و تلاش برای کاهش تورم تولید است. یکی از راهکارهای مهم این است که طرح مسکن حمایتی را بهینه‌سازی کنیم؛ به عنوان مثال، هزینه ساخت ساختمان بلندمرتبه بیشتر تمام می‌شود و در این طرح حمایتی لزومی ندارد ما از ساختمان‌‌‌های بلندمرتبه استفاده کنیم تا هزینه زیادی برای اتمام پروژه داشته باشد. مهم‌ترین اقدام در خصوص ساخت مسکن حمایتی، صنعتی‌‌‌سازی است زیرا این کار در انبوه‌‌‌سازی موجب می‌شود تا بهره‌‌وری در کار و نیروی کار به‌‌‌شدت افزایش پیدا کند و در نهایت سرعت ساخت مسکن بیشتر شود که همین مساله موجب کاهش هزینه‌‌‌ها و تعادل بازار می‌شود. در مبحث ۱۱ مقررات ملی که به تازگی منتشر شده آمده است، صنعتی‌‌‌سازی باید توسط شرکت‌های انبوهساز معتبر انجام شود. با این کار، پروژه‌‌‌های کلان انبوه‌‌‌سازی به این شرکت‌های ذی‌صلاح سپرده می‌شود و این واگذاری در ارزان‌‌‌تر شدن هزینه‌‌‌های مسکن اثر بسیار زیادی خواهد گذاشت. در این میان امروز یکی از اقدامات الزامی در ساخت مسکن، ساخت پارکینگ در طبقه پایین ساختمان است که موجب افزایش هزینه‌‌‌ها می‌شود در حالی که برای مسکن حمایتی، می‌توان از ساخت پارکینگ در محوطه استفاده کرد تا از پیچیدگی در ساخت مسکن و گران تمام شدن آن جلوگیری کرد. این طرح در مسکن مهر انجام شد که به ارزان‌‌‌تر شدن قیمت تمام‌شده آن انجامید. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر مرتبط با موضوع، در دسترس شما خواهد بود.با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر مرتبط با موضوع، در دسترس شما خواهد بود. اگر دولت بخشی از واحدهای مسکن حمایتی را به صورت تهاتر به شرکت‌های پیمانکار اختصاص دهد می‌تواند به تامین سرمایه انبوهسازان کمک شایانی بکند. به عبارت دیگر، هزینه ساختی که پیمانکار می‌‌‌خواهد از دولت در‌یافت کند و ممکن است دولت به دلیل مشکلات تامین بودجه و شبکه بانکی از عهده تامین این بودجه برنیاید، می‌تواند با تهاتر، کمبود بودجه را از بین ببرد و با ذی‌نفع کردن پیمانکار از نیمه‌تمام ماندن پروژه‌‌‌ها جلوگیری کند. به این صورت که پیمانکار می‌تواند با فروش واحد‌‌‌ها در حین پروژه، بخشی از هزینه‌‌‌های ساخت را تامین کند و انگیزه بیشتری برای پیمانکار در خصوص سرعت بخشیدن به اتمام پروژه ایجاد کند. در این میان دولت باید به این مساله توجه کند که قیمت‌های دستوری اگرچه به ظاهر ممکن است قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را کاهش دهد، اما به دلیل غیر‌واقعی بودن قیمت‌ها، پروژه طولانی می‌شود و این مساله باعث می‌شود تا نهایتا پروژه با چند برابر قیمت پیش‌بینی‌شده به اتمام برسد. از دیگر راهکارهای ساخت مسکن حمایتی، تعامل بانک‌ها با متقاضیان مسکن است که وام‌‌‌های کمبهره در اختیار متقاضیان قرار دهند تا با این همکاری از طرف بانک‌ها نیاز اساسی مردم به داشتن مسکن حل شود. «دولت نباید متصدی ساخت مسکن حمایتی باشد» سید‌عبدالهادی طاهری، رئیس انجمن انبوهسازان استان هرمزگان نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مسکن حمایتی به مجموعه‌‌‌ای از طرح‌‌‌های دولتی گفته می‌شود که با هدف تامین مسکن برای اقشار کمدرآمد با شرایط و تسهیلات ویژه، به اجرا درمی‌‌‌آید. این طرح‌‌‌ها در ادوار مختلف دولتی با اسم‌‌‌های گوناگون از جمله مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و دیگر عناوین مطرح شده است که شکی نیست برای اجرایی شدن آن نیاز به حمایت کامل دولت دارد. متاسفانه در حال حاضر دولت به جای حمایت از این طرح، به تصدی‌‌‌گری از آن مشغول است در حالی که اگر دولت به حمایت خود ادامه دهد و دست از تصدی‌‌‌گری بردارد قیمت تمام‌شده مسکن کاهش پیدا می‌کند. در این میان دولت می‌تواند با نظارت صحیح در بازار و کنترل قیمت مصالح ساختمانی کمک بسزایی در بخش تولید مسکن حمایتی داشته باشد و با یک برنامه‌ریزی منسجم برای اعطای تسهیلات کمبهره و بلندمدت به تسریع در روند ساخت مسکن حمایتی کمک کند. تسهیلاتی که دولت برای ساخت مسکن حمایتی در نظر می‌گیرد باید متناسب با سطح درآمد جامعه هدف باشد در غیر‌این صورت حمایتی نخواهد بود. در حال حاضر بیشترین چالش انبوهسازان این است که دولت به وعده‌‌‌های حمایتی خود عمل نمی‌‌‌کند مثلا در پرداخت وام به تولیدکننده و خریدار کوتاهی کرده است و بسیاری از بانک‌ها نیز به تعهدات خود عمل نکرده‌اند. از طرف دیگر دولت باید در فرآیند مجوز ساخت و هزینه‌‌‌های مربوط به آن کنترل‌‌‌گری کند تا با کوتاه شدن فرآیند اخذ مجوز‌‌‌ها به ساخت مسکن حمایتی سرعت ببخشد. همچنین دولت می‌تواند در بخش توسعه شهرها برای ساختوساز، تنظیم‌گری کند و بعد از ساخت مسکن نباید آن را به حال خود رها کند و با ایجاد زیرساخت‌‌‌هایی مانند ایجاد فضای سبز، فضای آموزشی، فضای درمانی و غذایی از متروکه شدن طرح‌‌‌های حمایتی جلوگیری کند. در این میان دولت نباید در تولید مسکن مداخله مستقیم داشته باشد و صرفا باید نقش حمایتگری داشته باشد. از طرف دیگر باید از قیمت دستوری بپرهیزد و امور را به طور کامل به بخش خصوصی واگذار کند. جامعه انبوهسازان که متولی ساخت مسکن در کشور هستند می‌توانند اقدامات مناسبی را برای تولید مسکن حمایتی و با‌کیفیت انجام دهند. از سوی دیگر با فراهم‌آوری فناوری‌‌‌های نوین ساختوساز، زمان و قیمت مسکن را کاهش دهد. اگر دولت به جای تصدی‌‌‌گری در تولید مسکن، تلاش کند تا فناوری روز ساختوساز مسکن وارد کشور شود، بخش خصوصی به بهترین شکل ممکن از آن فناوری برای ساختوساز استفاده خواهد کرد. انبوهسازان می‌توانند با مدیریت در ساخت مسکن، در بهینه‌سازی مسکن کمک شایانی به طرح حمایتی دولت بکنند و این مساله در بخش خصوصی بهتر از بخش دولتی اتفاق می‌‌‌افتد، زیرا بخش دولتی فضای اداری وسیعی دارد که در بخش خصوصی این مساله وجود ندارد و باعث می‌شود تا فرآیندها خیلی سریع‌‌‌تر و با راندمان بیشتری انجام شود. به هر حال اگر دولت به انبوهسازان اعتماد کند بخش خصوصی به دلیل آنکه هزینه‌‌‌های متفرقه در سیستم ندارد بهتر از بخش دولتی می‌تواند پروژه‌‌‌های حمایتی مسکن را به سرانجام برساند و تا زمانی که این اعتماد میان دولت و بخش خصوصی شکل نگیرد هیچ اتفاق مثبتی در تولید مسکن حمایتی نخواهد افتاد. اهمیت یارانه‌ی دولتی درطرح مسکن حمایتی سلیمانی، عضو انجمن انبوهسازان استان اراک، با ارائه توضیحاتی گفت: در ساخت مسکن حمایتی، دولت باید به بخش خصوصی یارانه پرداخت کند و زمین‌‌‌های رایگان، کم کردن هزینه‌‌‌های پروانه ساختمانی، کاهش هزینه‌‌‌های نظام مهندسی و ایجاد زیرساخت‌‌‌ها برای اجرایی شدن این طرح را در اختیار تولیدکننده قرار دهد. از طرف دیگر ضوابط شهرداری نیز باید در مساله مسکن حمایتی تغییر کند و حد نصاب پارکینگ‌‌‌ها، حد نصاب مساحت آپارتمان و سایر ضوابط نیز تغییر کند. با توجه به افزایش هزینه برای ساخت پارکینگ در طبقه پایین ساختمان به نظر می‌رسد شهرداری باید طرح ساخت پارکینگ‌‌‌های رو‌باز را به تصویب برساند تا سازنده بتواند مساحت مشاعات ساختمان را به حداقل برساند و از این طریق به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن کمک کند.در همین مبحث رامین گوران، دبیر انجمن انبوهسازان استان تهران، خاطرنشان کرد: ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی حمایتی در فرمت مسکن ملی یا مسکن مهر در سال‌های گذشته و با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بازار سرمایه، روش‌های ثمربخش و پرفایده‌ای بودند، اما استمرار و تکرار مدل‌‌‌های گذشته بدون در نظر گرفتن شرایط کنونی نتایج محسوسی نخواهد داشت. در این میان تسهیلات فعلی برای مسکن حمایتی درمانگر و چاره‌ساز نیست، هر اندازه میزان و درصد وام را بیشتر کنیم تبعات منفی بیشتری برای متقاضیان در پی دارد. هر روز شاهد افزایش میزان وام پیش‌بینی‌شده برای واحدهای حمایتی هستیم، این رویه تورم‌آفرین است و به اقتصاد صنعت ساختمان و کشور آسیب وارد می‌کند. بدون تردید متاثر از شرایط بازار قیمت تمام‌شده مسکن افزایش می‌‌‌یابد و مردم به عنوان خریداران نهایی نمی‌توانند حق‌‌‌السهم و آورده خود را تامین کنند. همچنین در این خصوص باید بحث حمایتی دولت اصلاح و به روایتی دگرگون شود، یعنی به جای آنکه کارگزاران دولتی از ابتدای فرآیند تولید مسکن، به دنبال تزریق بسته‌‌‌های حمایتی به خریدار باشند باید تغییر رویه داده و در پایان پروسه به سراغ حمایت بروند. بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که دولت‌‌‌ها و حاکمیت باید وام‌‌‌های کمبهره و بلندمدت را در انتهای پروسه تولید مسکن پیش‌بینی کنند؛ نه اینکه این تسهیلات در همان ابتدای پروسه تولید تزریق شود. از آنجا که پیش‌بینی و تزریق تسهیلات پرحجم و کمبهره و درازمدت در ابتدای پروسه تولید تورم‌زا و مشکل‌آفرین است؛ مسوولان این موضوع را درک کرده‌‌‌اند و به همین دلیل در تزریق منابع مقاومت می‌کنند. در این بین اشکال مختلفی مانند مدل اجاره‌‌‌ای و محله‌‌‌ای هستند که می‌توانند جایگزین روش‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی شوند. فرمت محله‌‌‌ای یکی از مدل‌‌‌هایی است که می‌تواند بسیاری از تنگناها و چالش‌‌‌های روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را برطرف کند. در فرمت محله‌‌‌ای نقش‌آفرینی بخش خصوصی بیشتر است. سرمایه‌گذار حرفه‌‌‌ای و متخصص محله‌‌‌ای را تحویل می‌گیرد و سپس پس از ساخت واحدهای مسکونی از منافع پروژه بهره‌‌‌مند خواهد شد، دقت نظر و حساسیت بخش خصوصی در این مدل چند برابر است. در این روش چون سرمایه‌گذار بخش زیادی از اعتبارات موردنیاز ساخت مسکن را بر عهده دارد بنابراین بسیار هوشمندانه وارد عمل خواهد شد و قیمت تمام‌شده اقتصادی‌‌‌تر می‌شود. در مدل محله‌‌‌ای سرمایه‌گذاران و سازندگان با دقت بسیار بالایی فرآیند مطالعات اولیه را انجام خواهند داد و برخی از چالش‌‌‌های فعلی مانند جانمایی نادرست پروژه‌‌‌ها برطرف می‌شود. یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی پروژه‌‌‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی آن است که مطالعات پایه ضعیفی دارند و در برخی موارد این مطالعات با مشکلات بسیاری روبه‌‌‌رو هستند. شاید در برخی از پروژه‌‌‌های دولتی مطالعات اولیه و مشاوره‌‌‌ای، به شکل حداکثری انجام نشود که این امر موجب برخی پیامدهای اجتماعی، اقتصادی و ترافیکی شود، اما در مدل محله‌‌‌ای چون مطالعات اولیه توسط سرمایه‌گذار پروژه انجام می‌شود یقینا این مشکلات چاره‌‌‌اندیشی می‌شود. یاد‌‌‌آور می‌‌‌شوم در مدل محله‌‌‌ای انبوهساز و سرمایه‌گذار بخش خصوصی برای صیانت و حفظ پول و اعتبار خود از مشاوران مطمئن استفاده می‌کنند که این امر موجب دوام بالا و قیمت حداقلی پروژه می‌شود. در مدل محله‌‌‌ای دولت می‌تواند در قالب تفاهم‌نامه‌‌‌ای با سرمایه‌گذار بخش خصوصی بخشی از واحدهای احداثی را در قالب مسکن‌‌‌های حمایتی به متقاضیان واقعی واگذار کند. نحوه قیمت‌گذاری واحدهای حمایتی بر اساس میزان حمایت و نقش‌آفرینی دولت متغیر است؛ یعنی می‌تواند به عنوان مثال مسکن را با ۵۰درصد قیمت تمام‌شده یا با همان قیمت تمام‌شده (بدون سود) به متقاضی حمایتی واگذار کند که موجب صرفه‌‌‌جویی در منابع دولت خواهد شد. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر مرتبط با موضوع، در دسترس شما خواهد بود.«مسکن حمایتی در کشور موفق نبود» در ادامه همین مبحث شجاع محمدی، عضو انجمن انبوهسازان در استان قم نیز گفت: به نظر می‌رسد یکی از دلایل عدم‌موفقیت دولت در ایجاد مسکن حمایتی مربوط به نگاه دستوری باشد و متاسفانه این رویکرد به تمام بخش‌‌‌های کشور از جمله مسکن رسوخ کرده است. این شیوه دستوری باعث شده تمامی موارد در عرصه اجرا چندان ماهیت عملیاتی به خود نگیرد. همین نگاه باعث شده روند ساخت و عرضه مسکن در کشورمان در قیاس با تقاضای قابل‌توجه و گسترده‌ای که در این بازار وجود دارد، حقیقتا از تناسب برخوردار نباشد. این مساله نیز خود موجب می‌شود تا مسکن به کالایی کمیاب در ایران تبدیل شود. به‌‌‌رغم این نگاه برای ایجاد واحدهای مسکونی حمایتی می‌توان پنج راهکار ارائه داد. اولین گام استفاده از ظرفیت‌‌‌های بافت فرسوده شهری است. تخریب و تجمیع این بافت‌‌‌ها و ساخت املاک نوساز و استفاده از تسهیلات تشویقی به سازندگان می‌تواند رویکرد عملیاتی در این بخش باشد. اما موضوع دیگر ساخت آپارتمان کوچک‌متراژ، اما با زیرساخت‌‌‌های جمعی است. در این بخش دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌‌‌های ساخت انبوهسازان را به سمت احداث خانه‌‌‌های نقلی هدایت کند؛ اگرچه این املاک سود زیادی برای انبوهسازان ندارد، اما می‌توان با ارائه تهاترهایی انبوهسازان و سرمایه‌گذاران را به این بخش سوق داد. اما به عنوان پیشنهاد سوم می‌توان از ظرفیت‌‌‌های دانش‌‌‌بنیان‌‌‌ها و محصولات نوین بهره برد. به هر میزان که ساخت مسکن سریع و اصولی باشد قیمت نهایی کاهش پیدا کرده و عرضه این املاک به راحتی انجام می‌شود. همچنین دولت می‌تواند با تغییر رویکرد خود از حوزه عملیاتی و دستوری به سیاستگذاری و نظارت مسیر ساخت این املاک را هموار کند. با برقراری سیاست مناسب و نظارت دولت بر تولید و توزیع ساختمان‌‌‌ها در شهرهای بزرگ، می‌توان بهبود قابل‌توجهی در شرایط مسکن ایجاد کرد. با اجرای این راهکارها، امکان بهبود شرایط مسکن و کاهش قیمت در شهرهای بزرگ فراهم خواهد شد و به تعادل در بازار مسکن کشور کمک خواهد شد. و اما راهکار نهایی در دستان حکمرانان محلی است. این ارگان‌‌‌ها می‌توانند با ساخت مسکن استیجاری و عرضه آن در مدتی معلوم در توانمندسازی مالی اقشار ضعیف موفق باشند. این حکمرانان می‌توانند با جذب سرمایه‌گذار و ارائه تخفیف‌‌‌های ارزنده بازوی حمایتی ساختوساز باشند.
|
