دو شوک بازدارنده در بازار ساخت‌وساز
■ بی‌رغبتی سازندگان در پی دو عامل ناگهانی در حال حاضر دو شوک بزرگ به بازار ساخت‌وساز واردشده؛ این دو شوک که شامل تغییر ناگهانی مبنای محاسبه‌ی حق بیمه‌ی کارگران ساختمانی و مالیات ساخت‌وساز است، می‌تواند دو رویکرد نامطلوب بر ورود و ماندگاریِ سازندگان و افزایش قیمت نهایی ساخت‌وساز داشته باشد. به گزارش «صما» مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی سبب شده باز مالی تازه‌ای به یکی از فیش‌های موردنیاز صدور پروانه ساخت تحمیل شود. از ابتدای سال جدید تعرفه ریالی بیمه کارگران ساختمانی نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. در خصوص مالیات نیز باید گفت: دولت مطابق یکی از اهداف تعریف‌شده در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، فعالیت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی را همچون سایر فعالیت‌های درآمدزای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول پرداخت مالیات بر اساس نسبتی از درآمد کرده و حتی نرخ مالیات تعیین‌شده برای فعالیت‌های ساختمانی را هم‌سطح با سایر شغل‌های دارای درآمد، تعیین کرده است اما همین دگرگونی مالیاتی سبب شده در بازار مسکن، میزان ریالی مالیات برای سمت عرضه (سازنده‌ها)، نسبت به قبل حدوداً ۴۰ برابر شود. در این میان گروهی از سازنده‌ها از ۵۰ برابر شدن مبلغ این مالیات خبر می‌دهند. به هر حال از دیدگاه سازندگان تغییر ناگهانی مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی و افزایش مالیات می‌تواند بار مالی جدیدی بر ساخت‌وساز کشور وارد کند. به گفته سازندگان در حال حاضر با تغییر فرمول محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی در برخی از پروژه‌ها بیش از دو برابر شده که می‌تواند این رقم در قیمت نهایی ملک مؤثر باشد. برآورد اولیه سازنده‌ها در حوزه ساخت‌وسازهای مسکونی، درباره پیامد منفی این اقدام ضد رونق مشخص می‌کند. قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از قبال افزایش تعرفه ریالی حق بیمه کارگران ساختمانی حدود دو درصد افزایش پیدا کند که این میزان افزایش در مرحله شروع ساخت‌وساز یک شوک بزرگ محسوب می‌شود. بررسی‌های «صما» از جزییات فیش حق بیمه کارگران ساختمانی حاکی از آن است که بر اساس مصوبه دی‌ماه ۱۳۹۳ مجلس سازنده‌های انواع ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی، در مرحله قبل از صدور پروانه، باید رقمی معادل «۱۵ درصد مجموع عوارض شهرداری» بابت حق بیمه کارگران ساختمانی، به تأمین اجتماعی پرداخت کنند. این پرداخت که یکی از پیش‌شرط‌های صدور مجوز ساخت‌وساز توسط دفاتر خدمات الکترونیکی به سازندها اعلام می‌شود اگرچه میزان ۱۵ درصدی این فرمول تغییر داشته اما به گفته سازندگان نوعی دست‌کاری باعث تورم تعرفه ریالی فیش بیمه‌شده است. در متن مقررات نحوه محاسبه نرخ ۱۵ درصد حق بیمه کارگران ساختمانی، فهرست مجاز برای اعمال عوارض ساختمانی به‌عنوان ملاک عمل تعیین تعرفه بیمه شامل «عوارض زیربنا، عوارض پذیره، عوارض تراکم، عوارض پیش‌آمدگی، عوارض بالکن و عوارض ارتفاع بنا» است و سایر عوارض دریافتی توسط شهرداری ازجمله «عوارض تغییر کاربری پارکینگ، عوارض تشرف، عوارض ایمنی، عوارض آموزش‌وپرورش و حق‌الزحمه ناظران» نمی‌تواند مبنای نرخ بیمه قرار بگیرد؛ اما پشت‌صحنه آنچه در حال حاضر برای برخی سازنده‌های متقاضی جواز ساخت اتفاق افتاده، مطابق تحقیقات میدانی، از اضافه شدن «عوارض متفرقه» به فهرست عوارض مبنای محاسبه نرخ ۱۵ درصد حکایت دارد که همین تغییر در لیست مبنا، هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ساختمانی را در آستانه رونق ساخت‌وساز شوکه کرده است. به هر حال به عقیده بسیاری از سازندگان هر افزایش تعرفه‌ای در ساخت‌وساز حاصله از دو شوک بزرگ مالیاتی یا تعرفه‌های صدور مجوزهای ساختمانی باعث افزایش قیمت نهایی ساخت‌وساز می‌شود و بار مالی این افزایش‌ها درنهایت به متقاضیان انتقال پیدا می کند. به نظر می‌رسد هر نوع دست‌کاری در وهله ساخت‌وساز می‌تواند دو آسیب بزرگ بر نتیجه ساخت‌وساز داشته باشد. این آسیب ها شامل عقب‌نشینی سازندگان واقعی از عرصه ساخت‌وساز و افزایش قیمت‌های ملک است. به گفته بسیاری از فعالان عرصه ساخت‌وساز اعمال هر نوع فشار و یا اخذ هر نوع تعرفه بدون ضابطه در دوران رکود خطر جدی در ساخت‌وساز است. این عده معتقدند: هرگونه اقدامی که در شرایط فعلی هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش دهد، می‌تواند ورود به فاز رونق بازار مسکن به‌ویژه بازار ساخت‌وساز را تحت تأثیر قرار دهد و روند خروج از رکود ساختمانی را کند یا حتی متوقف کند. به‌طورقطع دولت و متولی بخش مسکن باید با ورود به این حوزه و اعمال نظارت کافی از هرگونه افزایش هزینه‌های ساخت مسکن که می‌تواند در نقش یک عامل بازدارنده در ورود به فاز رونق مسکن اثرات منفی برجای گذارد، جلوگیری کند. لازم است در مقطع زمانی فعلی تمهیدات و مشوق‌های لازم به‌منظور ترغیب سازندگان برای ورود به عرصه ساخت واحدهای مسکونی مصرفی صورت بگیرد و به‌طورجدی از هرگونه اقدامی که منجر به بی‌انگیزگی سازندگان شود، جلوگیری شود. در این میان به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن اعمال چنین شوک‌های در برهه زمانی می‌تواند تأثیرات روانی نامطلوبی برای سازندگان داشته باشد. در حال حاضر سازندگان با دو رویکرد مهم یعنی تغییر نرخ سود حاصله از ساخت‌وساز و طولانی شدن بازگشت سرمایه روبرو هستند. به نظر می‌رسد به علت رکود پی‌درپی در عرصه ساخت‌وساز و اعمال تعرفه‌های بی‌حساب‌وکتاب سازندگان سرمایه‌های خود را از بازار ملک خارج کرده و در بازارهای دیگر مانند بانک‌ها وارد کنند. بر اساس تعرفه‌های نرخ سود بانکی یک سازنده می‌تواند با دارایی خود به سود مطلوب و بدون تلاش برسد و دیگر درگیر فشارهای حاصله از افزایش تعرفه‌ها و یا مالیات‌های متعدد نشود. به گفته بسیاری از کارشناسان اعمال شوک‌های متعدد به بازار ساخت‌وساز باروح تولید همخوانی نداشته و باعث بر هم زدن توازن عرضه و ساخت می‌شود. این کارشناسان معتقدند: اگرچه بازار ملک کنونی با انبوهی از خانه‌های خالی روبه‌رو است اما به علت جوان بودن جمعیت کشور به میزان قابل‌توجهی از ساخت‌وساز نیاز دارد. جدای این مباحث در حال حاضر در سراسر کشور بیش از ۱۱ میلیون حاشیه‌نشین و ۹ میلیون بافت فرسوده نشین وجود دارد که نیازمند اصلاح بافت فرسوده و ساخت‌وساز مطلوب هستند.
|
