نشانه‌های برون‌رفتِ صنعت ساختمان از رکود
■ نزدیک‌ترین مسیر رونق در بازار مسکن ■ بررسی کارنامه‌ی معاملات مسکن در ماه‌های اخیر دومین ماه از فصبل تابستان ۹۶ که کارشناسان از آن به‌عنوان ماه پررونق مسکنی در تابستان یاد می‌کنند، در حالی به پایان رسید که آمارهای ثبتی مرکز آمار ایران و شاخص‌های آماری بخش ساختمان، بیانگر خروج بازار ساخت‌وساز از دوره‌ی رکود و آغاز دوره‌ی پیش‌رونق ساختمانی است. بر اساس این گزارش‌ها در زمستان سال ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده با ۹/ ۹ درصد رشد نسبت به زمستان ۱۳۹۴ به رقم ۱۰۲ هزار و ۲۲ واحد مسکونی رسیده است و در شهر تهران نیز این تعداد با ۵/ ۲۵ درصد رشد به رقم ۱۸ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی افزایش‌یافته است. تعداد شاغلان بخش ساختمان با افزایش ۹۶ هزار و ۱۳۷ نفری نسبت به بهار ۱۳۹۵ به ۲ میلیون و ۹۷۱ هزار و ۴۸۴ نفر رسیده است؛ بنابراین آمارهای حاصل از دو منبع آماری متفاوت علائم خروج بخش ساختمان از رکود را تأیید می‌کنند. همچنین در این راستا با توجه به اینکه طبق آمارهای سازمان ثبت‌احوال کشور از سال ۱۳۸۹ به بعد تعداد ازدواج‌های سالانه به دلیل کاهش تعداد جوانان ورودی به سن ازدواج روند نزولی داشته است و اگر گروه سنی اصلی ورود به سن ازدواج را ۲۰ تا ۲۴ سال در نظر بگیریم این روند نزولی ۵ سال دیگر نیز ادامه خواهد داشت؛ بنابراین احتمال جهش قیمت واحدهای مسکونی طی ۵ سال آینده از ناحیه رشد تقاضای زوج‌های جوان بسیار پایین است. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر، مرتبط با موضوع در دسترس شما خواهد بود.رونق بازار املاک در متراژ پایین در این خصوص یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه میانگین رشد قیمت مسکن نسبت به تورم نقطه‌به‌نقطه افت ۴.۲ درصدی قیمت را در تیرماه امسال ثبت کرد. گفت: اگرچه در طی سال‌های اخیر بخش ساخت‌وساز با روند غیراقتصادی همراه بوده است اما از ابتدای تابستان ۹۶ رونق نسبی بازار مسکن به‌خصوص در واحدهای کوچک و ارزان حاکی از اخبار دل‌نشین برای کاهش رکود مسکن بوده است. عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه کشور ۹.۹ درصد لحاظ شده است. این کارشناس بابیان اینکه به نظر می‌رسد تسهیلات مسکن نمود بهتری بر رونق مسکن داشته باشد گفت: اگرچه تقویت بازار از طریق تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی خانه اولی‌ها با بهره ۹.۵ درصد و تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی اوراق حق تقدم با بهره ۱۷.۵ درصد، بازه زمانی زمستان ۱۳۹۵ تاکنون فرصت مناسبی برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن بوده اما این روند آن‌چنان چشمگیر نبوده است. وی گفت: البته نباید منکر افزایش نسب معاملات در دو ماه اخیر تابستان بود بر اساس آمارهای ارائه‌شده تعداد معاملات مسکن در برخی از مناطق پایتخت ازجمله ۳، ۵، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ حدود ۱ تا ۲۰ درصد افزایش داشته است. این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه این مناطق جز مناطق ارزان‌قیمت تهران محسوب می‌شود یادآور شد: به نظر می‌رسد این تحرکات نسبی به دلیل رشد مقطعی معاملات در بازار میان متراژ، کوچک، قدیمی‌ساز و ارزان‌قیمت باشد. آیت الهی در ادامه یادآور شد: به‌هرحال کارنامه معاملات خرید مسکن ماه‌های اخیر در تهران نشان می‌دهد: سبد فعلی وام‌های خرید توانسته صرفاً تقاضای مصرفی دهک‌های ۳ تا ۵ را تحریک کند به‌طوری‌که سهم ۵/ ۶۳ درصدی آپارتمان‌های تا ۹۰ مترمربع از کل معاملات فروش ماهانه، بیانگر تقویت مناسب قدرت خرید خانوارهای با درآمد متوسط رو به پایین است. وی در این خصوص تصریح کرد: اما متأسفانه دهک‌های ۶ تا ۸ همچنان بازندگان واقعی بازار مسکن کنونی هستند زیرا این عده به‌رغم حضور مؤثر و پیگیرانه در بازار جستجوی ملک نتوانسته‌اند گزینه مناسبی برای خود تأمین کنند. این مورد به‌وضوح نشان می‌دهد برای بخشی از آمار تقاضا همچنان طرح‌های عملیاتی صورت نگرفته است. به‌هرحال برای خرید یک ملک از طریق لیزینگ نیازمند ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است که برای این دهک‌ها رقم قابل‌توجهی است. آیت الهی بابیان اینکه عدم حضور موقر این دهک بیانگر عدم تمرکز بر تسهیلات لیزینگ است گفت: متأسفانه شرکت‌های لیزینگی به دو دلیل محدودیت در تأمین اعتبارات موردنیاز و همچنین نامعادله بین سقف دستوری سود تسهیلات لیزینگ و قیمت تمام‌شده منابع یکی از گزینه‌های غایب این روزهای بازار مسکن است. این کارشناس همچنین در ادامه اظهار داشت: اگر این عده دست‌پر از بازار مسکن خارج شوند رونق نسبی بازار مسکن رشد بیشتری خواهد گرفت؛ در حال حاضر کانون معاملات مسکن به سمت خرید آپارتمان‌های ریز و کوچک متراژ تغییر مسیر داده است. سازندگان مسکن، مسیر خود را پیدا کردند در ادامه این گزارش رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک بابیان اینکه پیش‌بینی‌ها درباره آینده مسکن بر اساس امیدواری‌هاست است گفت: با توجه به تسهیلاتی که در این بخش پرداخت می‌شود می‌توان به رونق بازار مسکن و به تبعان رونق اقتصادی کشور امیدوار بود. مصطفی قلی‌خسروی بابیان مطلب به «صما» گفت: رونق مسکن همراه با افزایش قیمت نخواهد بود و متوسط نرخ آن زا میزان تورم همچنان کمتر خواهد بود. وی بابیان اینکه بر اساس اطلاعات ثبت‌شده طی در ۲۵ مردادماه حدود ۱۲ هزار و ۶۰۰ فقره معامله خرید مسکن انجام و از سوی مشاوران املاک ثبت‌شده است گفت:۲۵ درصد کل این معاملات مربوط به آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربع بوده است. درحالی‌که بر اساس همین آمارها سهم معامله آپارتمان‌های بزرگ متراژ و گران‌قیمت از کل معاملات ماهانه اندک است. بر اساس اطلاعاتی که تاکنون از سوی مشاوران املاک در این سامانه ثبت‌شده است، طی یک ماه اخیر حدود ۲۵۰ آپارتمان به قیمت بیش از ۲ میلیارد تومان در تهران معامله‌شده است. این به‌خوبی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در تابستان امسال دست چه بخشی است و قرار است پاسخ گوی کدام دهک‌ها باشد. قلی‌خسروی گفت: قیمت این آمار حکایت از پرحرارت بودن بازار آپارتمان‌های میان متراژ نسبت به دیگر واحدهای مسکونی عرضه‌شده در بازار مسکن تابستانی دارد و مؤید این گزاره است که با تقویت بنیه خرید مسکن در خانواده‌ها به‌واسطه تقویت وام مسکن از محل اوراق و صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سهم میان متراژها از کل معاملات ماهانه مسکن همچنان در مسیر افزایش تدریجی است. وی گفت: برای بهبود وضعیت لازم است دولت دوازدهم نگرش مثبت‌تری به تقویت بخش تقاضا و عرضه داشته باشد. این کارشناس بابیان اینکه این آمارها بیانگر تغییر ذائقه ناخواسته بخش تقاضا است خاطرنشان کرد: در حال حاضر مسیر سازندگان کاملاً مشخص‌شده و می‌دانند باید به دنبال ساخت‌وساز در چه بازاری باشند. وی با اشاره به اینکه مانند میزان صدور مجوزهای ساختمانی تهران در زمستان ۹۵ حدود ۳۶.۶ بوده است گفت: این میزان در سال ۹۶ با افت نسبی همراه بوده است اما علی‌رغم این کاهش در برخی از نقاط تهران شاهد رشد ساخت‌وساز بوده‌ایم به‌طور مثال در منطقه ۱۲ صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می‌دهد تمایل برای سرمایه‌گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته است. وی در ادامه گفت: ارائه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومان با سود ۸ درصدی برای سپرده‌گذاران در بافت فرسوده بیانگر نوعی تلاش واقعی برای پاسخ به خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه است. در روزهای اخیر ۱۰۰۰ میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه‌سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود. وی درنهایت گفت: ساخت مسکن و ارائه تسهیلات متناسب با بخش تقاضا می‌تواند رونق جدی وارد بخش مسکن کند. این درحالی‌که تورم بخش مسکن نسبت به تورم نقطه‌به‌نقطه در جایگاه قابل قبولی قرار دارد. آسیب‌های کاهش عرضه‌ی مسکن بر پیکره‌ی اقتصاد در ادامه این گزارش عضو هیئت‌مدیره انبوه‌سازان بابیان اینکه بازار مسکن همچنان در رکود بسر می‌برد و روند ساخت‌وساز را هم با چالش مواجه کرده است. کاهش عرضه در درازمدت باعث انباشت تقاضا و همچنین در درازمدت باعث افزایش قیمت هم می‌شود. ایرج رهبر بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: کاهش عرضه می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری را بر پیکره اقتصاد و اشتغال کشور وارد کند و بدون تردید بی‌توجهی به این مسئله باعث ایجاد مشکلاتی ازجمله گرانی، افزایش مستأجران، افزایش اجاره‌بها، کاهش اشتعال شدید و واریز سرمایه‌های سرگردان به بازارهای هیجانی می‌شود. وی بابیان اینکه باید تسهیلات مناسبی برای پیمانکاران صاحب صلاحیت در نظر گرفته شود. تأکید کرد: با افزایش عرضه در این صنعت مادر شاهد اتفاقات شگرفی خواهیم بود. این انبوه‌ساز گفت: تقویت بازار مصرفی مسکن و تعیین سقف برای نرخ سود بانکی دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه می‌کند وی همچنین یادآور شد: اگر در دولت دوازدهم شاهد بهبود وضعیت اقتصادی باشیم می‌توانیم به آینده مسکن نیز امیدوارم شویم. نزدیک‌ترین مسیر رونق بازار مسکن در این رابطه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه ناتوانی قدرت خرید متقاضیان حلقه گمشده رونق بازار مسکن سات گفت: تا زمانی که این حلقه یافت نشود بازار مسکن درگیر مسائل پیچیده‌ای ازجمله عدم توازن عرضه و تقاضا خواهد شد. محسن عدالت‌خواه بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: نزدیک‌ترین راه برای خروج از رکود سیاست‌هایی است که بتواند در راستای توانمندسازی و افزایش قدرت خریدار حرکت کند. وی با اشاره به اینکه بازار مسکن یکی زا چرخه‌ها اقتصادی بدون نیاز به بخش ارز و بی‌تفاوت به مسائل تحریم است خاطرنشان کرد: تقویت این بخش می‌تواند عائده‌ای مطلوبی برای اقتصاد کشور داشته باشد. این بخش در مقایسه با دیگر بخش‌های اقتصادی از اولویت بیشتری برای ایجاد تحرک اقتصادی برخوردار است. این کارشناس بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: صنعت ساختمان بدون تردید یک صنعت مادر بوده و باعث رونق‌بخش دیگر اقتصادی می‌شود؛ و باید تقویت این بخش یکی اصل مهم برای دولت دوازدهم باشد.
|
