■ سامان دادن بازار مسکن آمریکا

نشانه بارز وجود اختلال در اقتصاد بازار، دوام نرخ بیکاری است. امروز در آمریکا، از هر شش کارگری که به دنبال شغل تمام وقت هستند یک نفر موفق به یافتن کار نمی‌شود.
نشانه بارز وجود اختلال در اقتصاد بازار، دوام نرخ بیکاری است. امروز در آمریکا، از هر شش کارگری که به دنبال شغل تمام وقت هستند یک نفر موفق به یافتن کار نمی‌شود.
این یک اقتصاد است با انبوهی از نیازهای برآورده نشده و منابع گسترده بلااستفاده. دیگر مورد غیرطبیعی دراقتصاد آمریکا بازار مسکن است. صدها هزار بی‌خانمان وجود دارد (در سال 2009 حدود 1.5 میلیون آمریکایی حداقل یک شب را در نوانخانه به سر بردند ) در حالی که صدها هزار خانه خالی هم وجود دارد. در واقع نرخ کسانی که به دلیل ناتوانی در پرداخت وام‌های مسکن از خانه خود اخراج می‌شوند افزایش یافته است.
دو میلیون آمریکایی در سال 2008 خانه‌های خود را از دست داده اند، 2.8 میلیون نفر هم در سال 2009 و تازه انتظار می‌رود این رقم برای سال 2010 بیشتر هم بشود. بازارهای مالی هم ناامیدکننده‌اند. آنها با عملکرد «عقلایی» خود از وام دادن به افرادی که توانایی بازپرداخت را ندارند، امتناع می‌کنند.
اما هیچ‌کدام از اینها خبر جدیدی نیست. اتفاق تازه این‌است که دولت اوباما بالاخره با بی‌میلی و البته بسیار دیر، پذیرفت که تلاش هایش برای احیای بازار مسکن و رهن‌های مسکن دوباره با شکست مواجه شده است. جالب اینکه اجماع دو جناح راست و چپ در مورد لزوم ادامه کمک دولت برای جلوگیری از سقوط بازار مسکن تا هر زمان که لازم باشد، در حال افزایش است. این وضعیت گیج کننده و به‌طور بالقوه خطرناک است.
از این نظر گیج کننده است که در تجزیه و تحلیل‌های معمول در مورد فعالیت‌هایی که بهتر است در حوزه عمومی و اختیارات دولت قرار داده شود، اصولا نامی از مدیریت وام‌های ملی به چشم نمی‌خورد. جمع آوری و تسلط بر اطلاعات مربوط به ارزیابی اعتبار و پیگیری عملکرد وام‌ها دقیقا فعالیتی است که بخش خصوصی در آن برتری دارد.
البته این اقدام تا حدی قابل درک است. هر دو حزب در آمریکا از سیاست‌های مربوط به سرمایه‌گذاری و نفوذ بیشتر در بازار مسکن توسط دولت حمایت می‌کنند چرا که اگر اکنون دولت از بازار مسکن خارج شود، قیمت املاک بیش از این سقوط خواهد کرد و بانک‌ها هم زیر فشار مالی بیشتری قرار خواهند گرفت و چشم‌انداز کوتاه مدت اقتصاد غم انگیزتر خواهد شد. اما این دقیقا دلیلی است که باعث می‌شود مدیریت دولت بر بازار وام‌ها خطرناک جلوه کند. نرخ بهره مصنوعی، تضمین‌های دولتی و معافیت‌های مالیاتی، افراد را تشویق به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌کند در حالی که اقتصاد نیازمند سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگری مانند تکنولوژی و انرژی‌های پاک است.
همچنین ادامه سرمایه‌گذاری در بخش املاک، جدا کردن اقتصاد از وابستگی به بازار مسکن و همچنین جدا کردن بازار مسکن از وابستگی شدید به حمایت دولت را با مشکل مواجه خواهد کرد. حمایت از سرمایه‌گذاری بیشتر در بخش مسکن، ارزش این بخش را بیش از پیش به سیاست‌های دولتی وابسته خواهد کرد و به‌طور حتم سیاست‌گذاران در آینده با فشار بیشتری از طرف گروه‌هایی همچون سازندگان مسکن یا سهامداران مواجه خواهند شد. سیاست‌های فعلی ایالات متحده غیرمنطقی است. اقدامات فدرال رزرو (بانک مرکزی آمریکا) به جای اینکه آخرین گزینه باشد تبدیل به اولین راه حل شده است. مسئولیت تضمین مخاطره بازار وام‌ها را دولت و مسئولیت تضمین مخاطره بازار را فدرال رزرو بر عهده گرفته پس جای تعجبی نیست که اکنون بخش خصوصی اساسا ناپدید شده است.
دولت اعلام کرده است این اقدامات که در صورت پایین بودن نرخ بهره نتیجه می‌دهد (اگر نتیجه بدهد) موقتی هستند. معنی‌اش اینست که وقتی دخالت‌های دولت پایان پذیرد، نرخ بهره بالا خواهد رفت و با این حساب هر کسی که اوراق قرضه در اختیار دارد با زیان و کاهش ارزش سرمایه مواجه خواهد شد. با این حساب بخش خصوصی سراغ چنین دارایی‌هایی نخواهد رفت. در مقابل بانک مرکزی هم متوجه خسارت‌های چنین سیاست‌هایی نیست، حتی هنگامی که طرفداران بازار آزاد از مزایای تعیین قیمت‌ها در بازار صحبت می‌کنند بانک مرکزی می‌تواند خود را به نشنیدن بزند.
از آنجا که دولت تضمین اعتبارات را بر عهده گرفته است، وام‌های مسکن هم به اندازه اوراق قرضه دولتی مطمئن شده اند. از این رو دخالت بانک مرکزی در بازار مسکن در واقع دخالت در اوراق قرضه دولتی محسوب می‌شود. با این حساب بانک مرکزی درگیر فعالیتی سخت برای پایین نگه داشتن نرخ بهره نه تنها برای کوتاه مدت که چه بسا برای مدت زمانی بیشتر شده است.
احیای بازار مسکن مشکل تر از آنست که به نظر می‌رسید. بانک‌هایی که وام‌های مسکن را ارائه می‌دادند در وضعیت مالی نابسامانی به سر می‌برند و سیاست تضمین وام‌ها هم با شکست مواجه شده است. متاسفانه نه دولت اوباما و نه فدرال رزرو هیچکدام مایل به دیدن حقایق موجود نیستند. خلاصه اینکه سیاستهای دولت برای حمایت از بازار مسکن نه تنها در حل مشکلات ناکام مانده است بلکه با طولانی کردن پروسه کاهش نفوذ خود شرایط را برای رخ دادن مشکلات اقتصادی مانند آنچه ژاپن شاهد بوده است مهیا می‌کند.
اجتناب از ادامه وضعیت موجود مشکل خواهد بود اما سیاست‌های جایگزینی هم با چشم‌انداز بهتری برای بازگرداندن اقتصاد آمریکا و جهان به دوره کامیابی وجود دارد.شرکت‌های خصوصی یاد گرفته‌اند که چگونه با اخبار بد کنار بیایند، ضرر و زیان‌ها را می‌پذیرند و ادامه می‌دهند اما دولت هنوز این را نیاموخته است. برای یک چهارم وام‌های مسکن، مبلغ بدهی از قیمت ملک بیشتر است. اخراج کسانی که از پس پرداخت بدهی‌هایشان بر نمی‌آیند هم تنها بر افراد بی‌خانمان و خانه‌های خالی می‌افزاید. اکنون احتیاج به یک اقدام فوری جهت کاهش ارزش وام‌ها احساس می‌شود. بانک‌ها هم زیانشان را خواهند پذیرفت. این البته برای بانک‌ها دردناک خواهد بود اما رنجی که آنها متحمل خواهند شد در مقایسه با رنجی که در حال حاضر به مردم تحمیل می‌کنند ناچیز خواهد بود.
دخالت‌های دولت آمریکا در اقتصاد، صدای استیگلیتز را هم درآورد!
از جوزف استیگلیتز، اقتصاددان بنام آمریکایی و برنده جایزه نوبل اقتصاد در سال 2001 معمولا به عنوان شخصیتی یاد می‌شود که موافق دخالت دولت در اقتصاد و تنظیم بازارهای مالی توسط دولت است. در بحران اقتصادی اخیر هم استیگلیتز همواره از لزوم به کار بردن برنامه‌های محرک اقتصادی توسط دولت صحبت کرده است اما استیگلیتز هفته پیش در مقاله فوق به نحوه دخالت دولت در بازار مسکن با دیده تردید نگریسته و نسبت به عواقب آن هشدار داده است.