■ به بهانه کاهش ساخت‌وساز مسکن از سوی بخش خصوصی

طی سال های گذشته و تا پیش از بروز رکود، بخش مسکن بهشت سرمایه‌گذاری بود و در نتیجه افرادی که در این بخش سرمایه گذاری می کردند به سود بسیاری دست می یافتند، اما پس از حاکم شدن رکود بر این بخش به تدریج جذابیت این بخش برای سرمایه گذاران از بین رفت و در نتیجه ساخت و ساز توسط بخش خصوصی کاهش یافت. در این راستا باید بررسی کرد که آیا سود ساخت و ساز کاهش یافته یا بخش مسکن ضررده شده است؟
به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، بررسی نتایج طرح "جمع‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور" که همه ساله توسط مرکز آمار ایران و با همکاری‌ دفاتر آمار و اطلاعات استانداری‌ها و شهرداری‌های کشور اجرا می‌شود، نشان می‌دهد در نیمه‌ی اول سال 1388 در کل نقاط شهری کشور 82 هزار و 39 پروانه‌ی احداث ساختمان توسط تمامی شهرداری‌های کشور صادر شده است که نسبت به نیمه‌ی مشابه سال قبل از آن 30.8 درصد کاهش داشته است.
همچنین این گزارش نشان می دهد در فصل پاییز سال گذشته ‌37 هزار و ‌873 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور (به جز شهر تهران) صادر شده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل آن ‌12.7 درصد افزایش و نسبت به فصل قبل (تابستان ‌88) ‌1.1 درصد کاهش داشته است.
این در حالی است که وزیر مسکن و شهرسازی معتقد است در صدور پروانه در 12 ماه سال گذشته نسبت به شش ماهه از 200 تا 250 درصد رشد برخوردار بودیم.
بر اساس این گزارش باید توجه کرد که آمار اعلام شده، پروانه های صادره در طرح مسکن مهر را که از آغاز دولت دهم و با ورود علی نیکزاد به وزارت مسکن شهرسازی دچار تغییر و پیشرفت شده است، در بر می گیرد.
به گزاش ایسنا، کارشناسان معتقدند در شرایط کنونی که بخش مسکن با رکود دست و پنجه نرم می کند، میزان تولید کاهش می یابد و این امر دارای آثار نا مطلوبی برای اقصاد کشور است؛ چرا که در کشور ما وابستگی مسکن به اقتصاد و اقتصاد به مسکن غیر قابل انکار است و همه تهدیدها و نقاط ضعف اقتصادی از طریق بخش مسکن بروز می‌کند. اما صرف نظر از دلایل بروز رکود باید بررسی کرد که آیا در این شرایط بخش مسکن ضررده شده که تمایل بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در آن کاهش یافته یا این که سازندگان به سودهای فعلی قانع نیستند.
** بخش مسکن هیچ گاه ضررده نخواهد بود
در این راستا تورج دانشور- کارشناس مسکن - با بیان این‌که بخش مسکن هیچ گاه ضررده نخواهد بود، تصریح می کند: "سازندگان به دلیل قانع نبودن به سودهای فعلی اقدام به تولید مسکن نمی‌کنند."
وی می افزاید: "سازندگان به سود کمتر از گذشته قانع نیستند و در زمانی که سود کاهش می‌یابد، اعتراض می‌کنند. این افراد به دلیل قانع نبودن به میزان سود فعلی اقدام به سرمایه‌گذاری نمی‌کنند و این در حالی است که می‌توانند با میزان سود فعلی به ساخت و ساز کرده و در بازار برای فروش تولیدات خود رقابت کنند تا قیمت ها متعادل شود."
** سودآوری بخش مسکن به پایان نرسیده است
در این رابطه محمد عدالتخواه ـ ‌کارشناس مسکن ـ در پاسخ به این سوال مبنی بر اینکه آیا دلیل عدم سرمایه‌گذاری توسط بخش خصوصی در حوزه مسکن پایان دوران سوددهی این بخش است؟ اظهار می کند: "سودآوری بخش مسکن به پایان نرسیده، اما رانت زمین به دلیل سیاست ‌هایی که توسط دولت اتخاذ شده تا حدودی محدود شده است."
وی ادامه می دهد: "عده‌ای از افراد بر این باور بودند که افزایش قیمت زمین و مسکن حق آنهاست، در صورتی که این امر دارای مبانی درستی نیست. همچنین گفته می شود اگر بخشی دارای سود معنادار نباشد، به طور حتم سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به آن وارد نمی‌شوند و در نتیجه رونق هرگز اتفاق نمی‌افتد."
** بخش خصوصی به فکر منفعت است
بررسی قیمت مسکن در سال های گذشته نشان می دهد تا دو سال گذشته سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به 150 درصد می‌رسید و در نتیجه بسیاری از افراد از دکتر، کارمند و کاسب تا مهندسان غیر مرتبط با این حرفه به دلیل سود زیاد در این بخش حرفه خود را رها کرده و اقدام به سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌کردند، اما اکنون نبود تقاضا و فقدان امنیت اقتصادی موجب شده سود این بخش به کمتر از 50 درصد برسد.
در این راستا شقاقی - کارشناس مسکن- با بیان اینکه رکود بخش مسکن باعث خارج شدن افراد غیر متخصص از این حوزه شده است، می گوید: "دولت اگر بخش خصوصی را پشتیبانی و برای آنها تسهیلات قائل شود، آن‌ها برای سرمایه گذاری و ورود به حوزه تشویق می‌شوند."
به نظر می رسد راحت ترین بامی که سرمایه های سرگردان می‌توانند روی آن بنشیند، مسکن است؛ اما نکته مهم این است که این سرمایه ها رونق را به انحراف می‌کشانند و در نتیجه متاسفانه در زمان‌های رونق به طور تشدید کننده با افزایش قیمت مسکن رو به رو می‌شویم.
شقاقی در این باره می گوید: "در شرایطی که رکود بر بازار حاکم است، بخش خصوصی تمایلی به سرمایه‌گذاری نشان نمی‌دهد، زیرا این بخش بیش از این‌که به دنبال ارائه خدمات باشد، به فکر منفعت است."
این کارشناس مسکن با بیان این‌که سرمایه‌گذاری نکردن بخش خصوصی آثار منفی چندانی ندارد، اضافه می کند: "کمبود مسکنی که بخش خصوصی قصد داشت، جبران کند برای اقشار مرفه است و این اقشار خودشان می‌توانند مسکن تهیه کنند."
** بروز بحران مسکن تا سه سال آینده
اما در مقابل، سرحدی - کارشناس مسکن - اعتقاد دارد: "اگر ساخت و ساز انجام نشود، طی دو تا سه سال آینده با بحران مسکن رو به رو می‌شویم، زیرا متقاضیان بالقوه مسکن وارد بازار می‌شوند؛ بنابراین در چنین شرایطی بهتر است دولت بخش‌هایی را که تعهد کرده بسازد و بازار ساخت و ساز را با رونق رو به‌رو کند؛ در غیر این صورت با مشکل روبه‌رو می‌شویم."
این کارشناس بر این عقیده است که قیمت‌ها به کف رسیده و واقعیت این است در معاملاتی که اکنون در بازار انجام می‌شود، سود چندانی وجود ندارد و ‌افرادی که در شرایط فعلی اقدام به ساخت و ساز کنند ضرر می‌کنند.
** برخی منتظر مشخص شدن وضعیت اقتصادی هستند
اما علاوه بر رکود موجود در بخش و همچنین کاهش سود ساخت و ساز که نمی توان آن را انکار کرد، عده‌ای منتظر مشخص شدن وضعیت اقتصادی از جمله اجرای قانون هدفمند کردن یارانه ها هستند.
به گفته کاموری - کاشناس مسکن - در شرایط کنونی سرمایه‌گذاران به دلیل نبود تقاضای کافی اقدام به تولید مسکن نمی‌کنند و منتظر مشخص شدن تکلیف بحث‌های اقتصادی هستند.
** توجه به تاثیرپذیری مسکن از سایر بخش‌ها ضروری است
علاوه بر اینکه ایجاد تعادل در بازار نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و درست دارد، باید در راستای بهبود وضعیت بخش مسکن به تاثیرپذیری این بخش از مسائل اقتصادی مطرح در جامعه که وضعیت آن نامشخص است، نیز توجه کرد.
کاموری در این باره می گوید: "پیش ‌بینی‌ها درباره آینده بازار مسکن پس از اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها متفاوت است؛ به طوری که بانک مرکزی اعلام کرده که با اجرای این قانون 15 درصد بر میزان تورم فعلی افزوده می‌شود و برخی نیز تورم 60 درصدی را تخمین می‌زنند."
** بروز فاصله شدید بین عرضه و تقاضا در پی عدم تولید واحدهای مسکونی
اگرچه تعداد واحدهای خالی از سکنه موجود را می توان به کمبود نقدینگی برای خرید ارتباط داد، اما به نظر می رسد عدم تولید واحدهای مسکونی علاوه بر واحدهای مسکونی طرح مسکن مهر در آینده ای نه چندان دور فاصله بین عرضه و تقاضا را به شدت افزایش دهد.
** خطر در کمین بخش مسکن
در این راستا بیت الله ستاریان -عضو هیات علمی دانشگاه تهران- با بیان این‌که خطر بسیار شدیدی بخش مسکن را تهدید می‌کند، می گوید: "طی دو سال گذشته تولید چندانی در این بخش صورت نگرفته است و اگر شرایط در سال جاری طبق روال گذشته ادامه یابد و سیاست‌های گذشته در پیش گرفته شود، همچنان تولید نخواهیم داشت. این در حالیست که مانور و فشار وزارت مسکن و شهرسازی بر طرح مسکن مهر نیز تاثیری بر تولید نخواهد داشت."
بنا براین آنچه در این شرایط از اهمیت برخوردار است، این است که دولت علاوه بر تمرکز بر طرح مسکن مهر که پیشرفت آن به نظر از رشد برخوردار شده است، بخشهایی را که دارای سرمایه‌ و نیروهای فنی مناسب هستند، جذب بخش ساخت و ساز انبوه کند تا انبوه‌سازی تقویت شود، چرا که به نظر نمی رسد بخش دولتی بتواند باعث رونق بازار ‌شود.
در کنار این عوامل باید توجه کرد که استفاده از ابزار تحریم و تهدید از سوی برخی کشورها بر اقتصاد ما تاثیر روانی دارد و باعث شده هر نوع تحرک اقتصادی به صورت محافظه‌کارانه انجام و از روندی کند برخوردار باشد، چرا که تهدیدات خارجی اولین تاثیر را بر اقتصاد می گذارد و از آنجا که مسکن نقش تعیین کننده‌ای دراقتصاد دارد، از این تهدید متاثر می‌شود.
** سرمایه‌گذار بخش خصوصی بدون در نظر گرفتن چشم‌انداز سود وارد این عرصه نمی‌شود
همچنین باید توجه کرد که در حوزه مسکن حمایتی مانند مسکن مهر بحث سودآوری مطرح نیست، اما آن بخش مسکن که از آن به عنوان بازار یاد می‌شود، به دنبال سود است. به عبارت دیگر سرمایه‌گذار بخش خصوصی بدون در نظر گرفتن چشم‌انداز سود وارد این عرصه نمی‌شود، زیرا این کار پرهزینه و زمان‌بر است.
بنابراین اگر دولت در امور مداخله نکند و سودهای متعارف را برای ساخت و ساز در نظر گیرد و وام‌های ساخت را به گونه‌ای طراحی ‌کند که پس از پایان دوره ساخت به خریدار منتقل شود، وضعیت این بخش تا حدودی بهبود می‌یابد.
در پایان باید گفت بررسی ها نشان می دهد بخش خصوصی به دنبال سودی بیشتر از میزان فعلی است و در نتیجه در شرایطی که رکود در بخش مسکن حاکم است اقدام به تولید مسکن نمی کند.