■ جولان تسهیلات برای خرید مسکن

وام‌هایی که امکان استفاده از آنها برای خرید مسکن وجود دارد: پزشکی، تعمیرات، مضاربه‌ای، جوانان، اوراق و مصوبه وام از 20 تا 100 میلیون تومان با نرخ بهره از 11 تا 27 درصد برای خرید مسکن قابل دریافت است
فرید قدیری
جذابیت استفاده از منابع بانکی در حوزه ملک و مسکن برای سه مجموعه «بانک‌ها، شرکت‌های مشاوره وام و برخی گروه‌هایی که بانک به راحتی به آنها تسهیلات ارائه می‌کند»، باعث شده در حالی که دولت به شدت بر ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن تاکید دارد، انواع تسهیلات با «اسامی‌ مختلف» در راه خرید مسکن جولان بدهند.
از سال 86 تاکنون ظاهرا -‌به جز وام 18 میلیونی- هیچ امکانی برای خرید مسکن با کمک مالی بانک‌ها وجود ندارد، اما طی این مدت انبوه‌ دلالان وام بانکی که تحت عنوان شرکت‌های مشاوره وام تاسیس شده‌اند به کمک خریداران مسکن آمده‌ و با روش‌ها و ابزارهای فوق‌العاده متنوع سعی می‌کنند قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرند.
علت طراحی مسیر فرعی برای احیای غیرمستقیم وام خرید مسکن به ریسک پایین این نوع وام برای بانک‌ها مربوط می‌شود؛ چراکه ضرر سرمایه‌گذاری در ملک هنوز از سایر حوزه‌ها کمتر و در عین حال ضامن ملکی –که دریافت‌کننده وام مسکن آن را نزد بانک می‌گذارد- از هر ضمانت‌نامه‌ای معتبرتر و خاصیت نقدشوندگی آن نیز بیشتر است. از سوی دیگر وجود دلالان وام بانکی در بازار غیررسمی به ترافیک تقاضا در مسیر فرعی احیای وام خرید مسکن دامن زده و باعث شده مشتری برای این نوع وام به اندازه کافی در جلوی در بانک‌ها صف ببندد.
گروه‌هایی که بانک‌ها معمولا به آنها راحت‌تر از بقیه وام‌های چند ده میلیونی پرداخت می‌کنند نیز در این مسیر نقش اصلی را بازی می‌کنند.
در حال حاضر بخشی از انواع وام‌هایی که شرکت‌های خرید و فروش وام از آن در راه خرید مسکن استفاده می‌کنند شامل وام پزشکی است. دلالان می‌گویند بانک به‌خاطر شغل پزشک‌ها، مدارک معتبر آنها و سطح پایه حقوق نامحدود آنها به‌راحتی وام ارائه می‌کند که امکان انتقال آن به متقاضیان مسکن وجود دارد.
در این مسیر منفعت مالی که نصیب دلالان وام‌های بانکی می‌شود کارمزدی است که در زمان فروش وام از خریدار دریافت می‌شود. رقم کارمزد متفاوت است، اما معمولا بین 5 تا 10 درصد ارزش وام را شامل می‌شود.
در حال حاضر امکان استفاده از حدود 6 نوع وام بانکی در راه خرید مسکن یا بهتر است گفته شود در راه تامین مالی برای خرید مسکن وجود دارد. مشاوران خرید و فروش وام بانکی دراین‌باره می‌گویند دو سال پیش که وام خرید مسکن به صورت قانونی در همه بانک‌های دولتی و خصوصی قابل دریافت بود، روزانه به‌طور متوسط 10 نفر خریدار مسکن به این شرکت‌ها مراجعه می‌کردند و درخواست خرید وام ارائه می‌کردند، اما در حال حاضر به دلیل آنکه راه اصلی مسدود است، این تعداد کاهش پیدا کرده است.
خبرنگار دنیای‌اقتصاد برای اطلاع از نحوه دسترسی به تسهیلات خرید مسکن در بانک‌های دولتی و خصوصی در قالب متقاضی وام به شرکت‌های مشاوره و دلال وام‌های بانکی مراجعه کرده و جزئیات این مبادلات را به شرح زیر به‌دست آورده است:
وام تعمیرات با نرخ سود بالا
رایج‌ترین مسیر فرعی برای استفاده از تسهیلات بانکی در راه خرید مسکن، شامل دریافت وام تعمیرات منزل است. وام تعمیرات همه روزه توسط اغلب دلالان وام بانکی تبلیغ می‌شود و البته از این طریق متقاضیان وام خرید مسکن جذب می‌شوند.
طبق آنچه شرکت‌های مشاوره‌ای وام می‌گویند، در حال حاضر 3 تا 4 بانک خصوصی وام تعمیرات حداکثر تا سقف 70 درصد ارزش ملک پرداخت می‌کنند که نرخ سود این وام بین 22 تا 26 درصد است. معمولا بانک‌ها حدود 50 میلیون تومان وام تعمیرات با بهره 24 درصد می‌دهند که این وام باید ظرف 5 سال با اقساط ماهانه یک میلیون و 500 هزار تومان بازپرداخت شود. دریافت‌کننده وام در طول 5 سال باید 90 میلیون تومان بازپرداخت کند.
نحوه استفاده از وام تعمیرات برای خرید مسکن بدین صورت است که باید ابتدا ملک خریداری شود و بعد از تهیه سند اقدام کرد. دلالان وام بانکی می‌گویند فروشنده ملک می‌تواند برای این وام اقدام کند و در مقابل، از ارزش معامله برای خریدار بکاهد به این ترتیب، وام تعمیرات عملا خاصیت تامین مالی برای خریدار مسکن را پیدا می‌کند.
اگر متقاضی برای بیشتر از 50 میلیون تومان وام تعمیرات درخواست بدهد باید حتما جواز کسب به عنوان ضمانت بانکی ارائه کند که در این‌صورت بدون محدودیت می‌تواند تا 70 درصد ارزش ملک وام دریافت کند.
واسطه‌های وام بانکی برای پرداخت وام تعمیرات اول درباره شغل افراد سوال می‌کنند. قیمت خرید وام 50 میلیونی تعمیرات از واسطه‌ها حدود 5 تا 6 میلیون تومان است.
وام پزشکی 100 میلیونی
در بازار غیررسمی خرید و فروش وام، نوعی وام تحت عنوان وام پزشکی وجود دارد که دلالان می‌گویند، این تسهیلات را نیز می‌توان برای خرید مسکن استفاده کرد. ارزش وام پزشکی از 50 میلیون تا 100 میلیون تومان است. یکی از شرکت‌های مشاوره وام در این باره می‌گوید: وام 80 میلیون تومانی پزشکی با نرخ بهره 12 درصد را به قیمت 20 میلیون تومان می‌فروشد که متقاضی خرید مسکن می‌تواند با آن صاحبخانه شود. برای دریافت این وام از بانک باید سند ملک به نام بانک بخورد و در مقابل اجاره‌نامه تنظیم و به خریدار داده می‌شود که بعد از تصفیه کامل وام، سند ملک برگشت داده خواهد شد.
نرخ بهره وام 80 میلیونی پزشکی 12 درصد است که باید در 40 ماه اقساط 2 میلیون و 300 هزار تومانی برای بازپرداخت آن کنار گذاشت. همچنین وام 100 میلیون تومانی پزشکی نیز با نرخ بهره 12 درصد و اقساط ماهانه 3 میلیون و 900 هزار تومانی در بازار موجود است که در این مسیر، فقط سند ملک در رهن بانک گذاشته می‌شود و نیازی به انتقال مالکیت نزد بانک نیست.
وام‌های بدون نام
برخی واسطه‌های وام بانکی بدون آنکه اسمی از وام ببرند، انتخاب‌های متنوعی برای متقاضیان تشریح می‌کنند از جمله اینکه وام 50 میلیون تومانی با بهره 12 درصد موجود است که باید ظرف 2 سال با اقساط ماهانه 2 میلیون و 300 هزار تومانی بازپرداخت شود.
همچنین وام 100 میلیون تومانی با اقساط ماهانه 3 میلیون تومانی نیز می‌تواند در راه خرید مسکن استفاده شود که قیمت این وام در بازار غیررسمی 13 میلیون تومان است. برای این وام باید سند ملک به نام صاحب امتیاز وام منتقل شود اما به ازای آن، وکالت بلاعزل به خریدار داده می‌شود.
از سوی دیگر یک نوع وام پزشکی به ارزش 50 میلیون تومان نیز در این بازار وجود دارد که نرخ بهره آن 17 درصد است و باید در مدت 5 سال با اقساط ماهانه یک میلیون تومان تسویه شود.
وام اوراق
در بازار غیررسمی خرید و فروش وام، تسهیلاتی تحت عنوان اوراق وجود دارد که در قالب آن، افرادی که در مدت یک‌سال مبلغی حدود 9 میلیون تومان در یکی از بانک‌های دولتی سپرده‌گذاری کرده‌اند، اوراق دریافت وام 20 میلیونی به نام آنها بیرون آمده و این اوراق خاصیت خرید و فروش دارد.
متقاضیان تسهیلات خرید مسکن می‌توانند با حدود 2 میلیون تومان این اوراق یا همان امتیاز وام 20 میلیونی را کلا به نام خود منتقل کنند.
ویژگی این اوراق انتقال کامل امتیاز وام است که در این صورت، سند ملک در هنگام خرید به نام فردی که امتیاز را خریداری کرده زده می‌شود و نیازی به ثبت سند به نام فرد دیگر نیست. وام 20 میلیونی که با خرید اوراق قابل دریافت است دارای نرخ بهره 12 درصد است و اقساط ماهانه آن 230 هزار تومان است. طبق گفته دلالان وام، تسهیلات 20 میلیونی که از طریق خرید امتیاز اوراق به دست می‌آید برای استفاده از آن جهت خرید ملک، نیازی به سند ندارد، بلکه با یک قولنامه نیز می‌توان از آن بهره برد.
وام 20 میلیونی بانک دولتی
در بازار مبادلات وام بانکی، یک نوع وام با ارزش 20 میلیون تومان وجود دارد که بانک ارائه دهنده آن دولتی است و نرخ بهره آن نیز 11 درصد است. این وام که در بازار غیررسمی به قیمت حدود 2 میلیون و 200 هزار تومان فروخته می‌شود می‌تواند برای خرید مسکن استفاده شود. اقساط ماهانه بازپرداخت آن ماهانه 180 هزار تومان است.
وام جوانان: 20 میلیون تومان
تسهیلاتی که در قالب وام جوانان توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود اغلب توسط بانک‌های دولتی قابل ارائه است. این وام در بازار غیررسمی خرید و فروش می‌شود. ارزش وام جوانان 20 میلیون تومان و نرخ بهره آن نیز 9 درصد است. به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، در حال حاضر تنها وام بانکی که به صورت رسمی برای خرید مسکن قابل استفاده است، تسهیلات 18 میلیون تومانی بانک مسکن است که این وام نیز در بازار غیررسمی با قیمت 2 میلیون تا 2 میلیون و 400 هزار تومان خرید و فروش می‌شود.
این در حالی است که گفته می‌شود هم‌اکنون استقبال از وام‌های تعمیرات و اوراق در مقایسه با وام 18 میلیونی به مراتب بیشتر است.