■ زمین صفر؛ برگ برنده «مسکن مهر»

از میان سه نهاده اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن شامل: زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از سرمایه‌گذاری، دو عامل زمین و هزینه ساخت به عنوان هزینه‌های تولید نیز شناخته می‌شوند.
از این رو هر گونه سیاستی که منجر به کاهش این هزینه‌ها در فرآیند تولید شود، سیاستی دو سویه است که هم مصرف کننده نهایی از آن منتفع می‌شود و هم تولید کننده. در واقع کاهش هزینه زمین و هزینه ساخت علاوه بر اینکه قیمت نهایی تولید مسکن را کاهش می‌دهد، با کاهش هزینه‌های تولید، امکان هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید بیشتر برای تولیدکننده فراهم می‌شود.
در واقع سیاست‌های ناظر بر کاهش هزینه‌های تولید و کاهش هزینه ساخت از سویی تولید مسکن متناسب با نیاز را به دنبال داشته و از سوی دیگر افزایش تولید و عرضه مسکن را در پی دارند. از میان دو عامل زمین و هزینه تولید که می توان آنها را عوامل دوسویه در فرآیند تولید و عرضه مسکن برشمرد، به دلیل سهم بالاتر هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن، ضروری است سیاستگذار توجهی ویژه به کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن داشته باشد.
مطابق آمار، سهم هزینه زمین، در قیمت نهایی مسکن در کشور ایران به‌طور متوسط 40 الی 50 درصد از کل قیمت مسکن است که این شاخص از متوسط جهانی آن 10 الی 15 درصد بالاتر است.
با توجه به سود حاصل از سرمایه‌گذاری، تنها حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن به منزله کاهش هزینه تولید مسکن به کمتر از نصف است که این امر از زاویه تولید می تواند افزایش ظرفیت تولید را در پی داشته باشد. در چنین شرایطی دیگر نیازی نیست تولیدکننده سرمایه خود را درگیر خرید زمین کند، بلکه می‌تواند از این سرمایه جهت افزایش توان تولید بهره بگیرد.
با توجه به این مطلب، حذف قیمت زمین از طریق اتخاذ سیاست «زمین صفر» در طرح مسکن مهر را می‌توان به عنوان محوری‌ترین سیاست اجرایی طرح مسکن و برگ برنده این طرح تلقی کرد؛ سیاستی که به تنهایی علاوه بر کاهش بیش از 50 درصد از قیمت مسکن تولید شده به این روش، منجر به تقویت تولید و عرضه مسکن نیز شده است. نکته حائز اهمیت دیگر اینکه عرضه مسکن‌های احداث شده در طرح مسکن مهر با توجه به افزایش عمومی عرضه مسکن در کشور، منجر به کاهش قیمت مسکن‌های ساخته شده توسط بخش خصوصی طی دو سال گذشته نیز شده است.
با توجه به اینکه عملاً هزینه‌های ساخت و تولید مسکن تغییر نداشته است، این کاهش قیمت رخ داده ناشی از کاهش قیمت زمین و کاهش سود حاصل از سرمایه‌گذاری است. بدین معنی که تأثیرات برونی سیاست حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن در نهایت منجر به کاهش سهم هزینه زمین در مسکن‌های تولید شده توسط سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نیز شده است.