■ تابستان داغ معاملات ویلا در شمال

کاهش 9 درصدی قیمت و افزایش 73 درصدی حجم معاملات مسکن در شمال کشور اشباع شمال از ویلا و آپارتمان‌های در نوبت فروش
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: صف فروش ویلا و آپارتمان در شهرهای توریستی استان‌های شمالی کشور، درحالی تشکیل شده که طی 4 ماه اول امسال حجم معاملات املاک مسکونی در این منطقه 73 درصد افزایش پیدا کرده است. مشاوران املاک شهرهای شمالی ضمن تایید بازار داغ خرید و فروش ویلا تاکید می‌کنند کشش خرید در مسافران تابستانی به دلیل انتظار کاهش بیشتر قیمت، هنوز رمق نگرفته است. طبق اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت مبایعه‌نامه‌ها، متوسط قیمت آپارتمان در استان‌های گیلان و مازندران از متر‌مربعی حدود 550 هزار تومان در بهار سال گذشته، هم‌اکنون به مرز 500 هزار تومان رسیده است که از کاهش 9 درصدی قیمت‌ها حکایت دارد. در حال حاضر روند نوسان قیمت مسکن در شمال کشور آرامتر از سال قبل ارزیابی می‌شود.
طی ماه‌های بهار و ابتدای تابستان امسال در شهرهای شمالی بیش‌از 26 هزار فقره انواع معامله شامل خرید و اجاره ویلا و آپارتمان انجام شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، حجم معاملات 73 درصد افزایش یافته است. در 4 ماه اول پارسال 15 هزار قرارداد ملکی در این منطقه به ثبت رسیده بود. آنطور که مشاوران املاک روایت می‌کنند در شمال کشور، عمده مسافران تابستانی که با هدف سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به این منطقه سفر می‌کنند به جای خرید، تمایل به اجاره ویلا دارند. از سوی دیگر، مالکان ویلا و آپارتمان که در صف فروش قرار دارند تمایل دارند پس از عرضه ملک، زمین خریداری کنند. اخیرا در برخی شهرهای شمالی، برتری تعداد فایل‌های فروش ملک در بنگاه‌ها باعث شده برخی فروشنده‌ها مشوق‌های ریالی برای مشاوران املاک تعیین کنند، به این صورت که اگر ملک آنها فروش رود، یک تا دو درصد ارزش معامله جدای از حق کمیسیون نصیب مشاور املاکی شود.
گزارش دنیای‌اقتصاد از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است؛ در استان مازندران حجم معاملات در تیرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، 4 برابر رشد کرده است که عمده آن به اجاره بلندمدت ویلا اختصاص داشته است.
در این بین برخی از فعالان بازار مسکن در شهرهای خطه دریای خزر اظهار می‌کنند که بسیاری از سازنده‌ها طی دو سال گذشته فعالیت خود را متوقف کرده‌اند و تنها تعداد انگشت‌شماری از انبوه‌سازان مشغول به کار هستند. از طرف دیگر اکثر مالکان در بازار خرید و فروش مسکن مجبور به فروش ملک خود کمتر از ارزش واقعی منطقه هستند که این نوع رویه طبق گفته فروشندگان خالی از سود است.
در همین زمینه، دنیای اقتصاد به بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن در تعدادی از شهرهای واقع در استان‌های گیلان و مازندران از قبیل رامسر، لاهیجان، رشت، نوشهر، بندرانزلی و ساری پرداخته که بدین شرح است:
مصرف‌کننده‌های واقعی در لاهیجان
در لاهیجان، یک بنگاهدار فعال درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در این شهر به دنیای‌اقتصاد گفت: بعد از دوره رکود و شکسته شدن قیمت‌های نجومی 3 سال قبل، بسیاری از سوداگران از بازار معاملات مسکن خارج شدند و تنها مصرف‌کننده‌های واقعی در بازار باقی ماندند.
بابادوست اظهار داشت: اکنون بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی ضعیف است و بازار فقط در فروردین ماه شاهد رونق بود و در حال حاضر اکثر متقاضیان با 50 تا 70 میلیون تومان بودجه به دنبال واحد مورد نظر خود هستند که با این میزان سرمایه آنها می‌توانند واحدهای 60 تا 80 متری خریداری کنند و از سوی دیگر قیمت‌های فعلی در بازار، نرخ‌های حقیقی هستند زیرا هنگامی که فروشندگان با عدم استقبال خریداران مواجه می‌شوند، قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش می‌دهند و این مساله بیانگر نیاز مالی مالکان است.
وی تاکید کرد: طی 3 سال گذشته به علت اینکه بازار مسکن از رونق خوبی برخوردار بود و مالکان زمین‌های خود را به نرخ دلخواه برای فروش عرضه می‌کردند، بسیاری از افراد بازار خرید و فروش زمین را نوعی بازار سرمایه تلقی کرده بودند و همین مساله باعث افزایش روزافزون قیمت‌ها می‌شد، اما پس از گذشت آن زمان، در حال حاضر که یک قطعه زمین با قیمت مناسب به سختی به فروش می‌رود دلالان، بازار را ترک کرده‌اند و خریداران مصرفی –سازنده‌ها- به این سمت روآورده‌اند. در این شهر قیمت هر مترمربع زمین نسبت به زمان مشابه در سال گذشته، 200 تا 250 هزار تومان کاهش داشته است.
استقبال مسافران از سکونت در حومه شهر
طبق گفته برخی از مشاوران املاک در نوشهر بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی از فروردین ماه تا به امروز با رونق مواجه شده است و همچنین بازار اجاره ویلا از سوی آنان نیز داغ توصیف شده است.
صالحانی یکی از مشاوران املاک واقع در نوشهر تصریح کرد: در حال حاضر اکثر ساکنین محلی ترجیح می‌دهند در داخل شهر زمینی را خریداری کنند و برای خود یک ملک ویلایی بسازند، این در حالی است که بسیاری از مسافران برای اقامت چند روزه یا چند هفته‌ای خود، حاشیه بیرونی شهر را به علت آرامش جوی و محیطی انتخاب می‌کنند و در همین حال به دلیل اینکه بومیان ترجیح می‌دهند مستقل در یک ملک ویلایی زندگی کنند از خرید زمین با کاربری مسکونی بیشتر استقبال می‌کنند و به همین خاطر در زمان فعلی حجم معاملات زمین در مقایسه با معاملات واحدهای از پیش ساخته شده بسیار پررونق است.
وی در ادامه تاکید کرد: بازار اجاره واحدهای ویلایی در شهرهای شمالی با شروع فصل تابستان از رکود خارج می‌شود و معمولا نرخ اجاره این دسته از ویلاها در فصول پر رفت‌وآمد مسافران با افزایش روبه‌رو می‌شود.
ورود سرمایه‌گذاران بخش مسکن به بانک‌ها
اما یکی از فعالان بازار مسکن در شهر ساری معتقد است که بسیاری از سازنده‌ها به علت بی‌رونق بودن معاملات خرید و فروش مسکن از بازار خارج شده‌اند و به بانک‌ها برای سپرده‌گذاری روی آورده‌اند زیرا بسیاری از سازنده‌ها از وضعیت فعلی ابراز نگرانی کرده‌اند، امینی گفت: ساخت‌وساز در زمان فعلی نه تنها سودی ندارد، بلکه ممکن است با ضرر همراه باشد زیرا در زمان کنونی که متقاضیان رغبتی به خرید از بازار ندارند و از طرف دیگر با توجه به اینکه هزینه شهرداری برای صدور مجوز و دیگر مراحل ساخت‌وساز افزایش یافته است، برای سازندگان توجیه اقتصادی ندارد، علاوه بر این با توجه به اینکه آنها باید حداقل یکسال را صرف دوره ساخت کنند به همین خاطر سوددهی ماهانه بانک‌ها نسبت به سود فروش واحدهای با ارزش‌تر ارزیابی می‌شود.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: نرخ اجاره طی یک ماه گذشته نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 20 درصد رشد داشته است و حتی برخی از مالکان، نرخ اجاره واحد خود را تا 30 درصد افزایش داده‌اند.
به گفته وی، اکثر موجرانی که نرخ سال‌های قبل را تمدید نکردند، مالکانی هستند که واحد خود را به قصد فروش به بازار عرضه کرده بودند، اما حال که مدت‌ها است واحدشان به فروش نرفته آن را به بازار اجاره عرضه کرده‌اند و از سوی دیگر برای اینکه بتوانند ضرر چند ماه توقف سرمایه خود را جبران کنند، نرخ‌های اجاره را بالا تعیین کرده‌اند تا از این طریق به سود مد نظر خود دست یابند.
تشویق مشاوران املاک به دریافت جایزه علاوه برحق کمیسیون علی کیوان یکی از فعالان بازار مسکن درباره وضعیت و شرایط معاملات ملکی در شهر رشت به دنیای‌اقتصاد گفت: به دلیل کساد بودن بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، اغلب مالکان برای فروش ملک خود در اولین فرصت، وعده یک جایزه نقدی علاوه بر حق کمیسیون را به مشاوران املاک می‌دهند تا شاید دلالان مسکن با وجود چنین شرطی دست به تلاش بیشتری برای فایل‌های فروش بزنند.
وی همچنین افزود: اگر ماهانه دو معامله انجام شود، مربوط به آن دسته از خریدارانی است که از قبل ملکی را داشته‌اند و فروخته‌اند و دوباره واحد دیگری را خریداری کرده‌اند یا مربوط به افرادی است که از شهر خود مهاجرت کرده‌اند و مجبور به خرید شده‌اند.
این مشاور املاک تاکید کرد: قیمت فروش واحدهای مسکونی در برخی از محله‌های شهر رشت نسبت به 3 ماه قبل 15 درصد افت داشته است که این کاهش قیمت از سر اجبار برای تعجیل در فروش ملک از سوی فروشندگان بوده است.
رونق بازار اجاره ویلا در 6 ماه ابتدای سال
علاوه بر این، حسن درخشان یکی از بنگاهداران فعال در شهر بندر انزلی درباره وضعیت اجاره واحدهای ویلایی با شروع فصل تابستان اظهار کرد: معمولا 6 ماه ابتدای سال به علت تعطیلات عید و تابستان رغبت برای سفر زیاد است، به همین خاطر بازار اجاره واحدهای ویلایی و همچنین سوئیت رونق پیدا می‌کند و در همین راستا نرخ اجاره نیز با رشد مواجه می‌شود، اما در 6 ماه دوم سال شاید نرخ اجاره واحدی که در تابستان طی یک شبانه‌روز در محدوده دهکده ساحلی 300 هزار تومان باشد به 180 هزار تومان هم برسد.
این بنگاهدار درباره وضعیت فعلی خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر بندر انزلی تصریح کرد: هم اکنون اکثر خریداران در بازار انتظار دارند با کمک وام و رهن، واحد مورد نظر خود را خریداری کنند؛ چراکه اغلب متقاضیان با مبلغی حدود 50 تا 60 میلیون تومان به عنوان سرمایه پا به بازار خرید می‌گذارند. از طرف دیگر نرخ اجاره دراین شهر طبق گفته تعدادی از مشاوران املاک، نسبت به تابستان سال گذشته 20 درصد افزایش یافته است.
اختلاف نرخ اجاره در رامسر
طبق اظهارات یک مشاور املاک واقع در شهر رامسر این روزها اکثر مسافران از دیگر شهرها اقامت در داخل شهر را به سکونت در داخل دهکده یا روستا ترجیح می‌دهند زیرا متقاضیان ترجیح می‌دهند به مراکز خرید در داخل شهر نزدیک باشند و به همین خاطر زمانی که مالکان با استقبال گسترده مسافران در داخل شهر روبه‌رو می‌شوند، اجاره بها را افزایش می‌دهند؛ به‌طوری که اجاره یک واحد ویلایی با کلیه امکانات جنب ساحل برای یک روز کامل (از ابتدای بلوار معلم تا تله کابین) بین 300 تا 400 هزار تومان پیشنهاد می‌شود، این در حالی است که نرخ اجاره یک سوئیت در روستاهای محدوده رامسر حدود 80 هزار تومان تعیین می‌شود.
فلکی خاطرنشان ساخت: نرخ اجاره واحدهای مسکونی در رامسر تغییری نکرده و نسبت به سال قبل ثابت باقی مانده است.