■ رونق مسکن؛ نیمه دوم امسال

ردپای بانک‌ها در تعمیق رکود سال اخیر بازار مسکن تشکیل تقاضای بالقوه در بازار مسکن نشان‌ می‌دهد مقدمه رونق مسکن فراهم شده است
بخشی از نقدینگی حاصل از اجرای قانون‌یارانه‌ها وارد بازار املاک و مستغلات می‌شود
رییس بزرگ‌ترین تشکل اقتصادی پایتخت که اوایل سال گذشته از رکود سنگین در بازار مسکن اظهار نگرانی کرده بود، اکنون و در شروع سال جدید از آغاز تحولاتی می‌گوید که به‌واسطه آن مقدمات رونق در بازار مسکن شکل گرفته است.
یحیی آل‌اسحاق، رییس اتاق تهران پارسال در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» گفته بود: «از یک سو فعالان ساختمانی مکث کرده‌اند، چون پیام واضحی از بازار شنیده نمی‌شود. از سوی دیگر خریدوفروش ملک متوقف شده، چون مالک انتظار افزایش قیمت دارد و خریدار به کاهش بیشتر قیمت امید دارد.»
آل‌اسحاق، اما در تازه‌ترین اظهارنظر با اشاره به تحقیقی که بخش خصوصی از چشم‌انداز بازار مسکن در سال‌جاری انجام داده، به «دنیای اقتصاد» گفت: هم‌اکنون تقاضای بالقوه در بازار مسکن به‌وجود آمده و در حال تشدید است که این اتفاق، بخشی از ساختار دوره رونق مسکن را تکمیل کرده است. با این حال پیش‌بینی می‌شود در سه ماه دوم سال جاری بازار مسکن با رونق روبه‌رو شود. هرچند برخی صاحب‌نظران معتقدند در نیمه دوم امسال به‌تدریج رونق بخش مسکن شروع خواهد شد.
رییس اتاق تهران همچنین درباره اثرات هدفمند شدن یارانه‌ها بر بازار مسکن گفت: قانون یارانه‌ها در کوتاه‌مدت منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد، اما در درازمدت بخشی از نقدینگی حاصل از اجرای این قانون وارد بازار املاک و مستغلات خواهد شد.
رییس پارلمان بخش خصوصی در تهران، هر چند نگاه مثبتی به خروج قریب‌الوقوع بازار مسکن از رکود دوساله دارد، اما در کنار آن دولت را به‌خاطر غفلت از اجرای برخی قوانین مورد انتقاد قرار می‌دهد و می‌گوید: در قانون ساماندهی مسکن که دو سال پیش تصویب شد، ابزارهای متنوع مالی برای تقویت بخش تقاضای مسکن در نظر گرفته شده تا خریدار توان مالی خرید و تامین مسکن داشته باشد، اما این ابزارها هنوز وارد فاز عملیاتی نشده است.
متن گفت‌وگو با یحیی ‌آل‌اسحاق رییس اتاق تهران را در زیر بخوانید: شما در آستانه انتخابات ریاست جمهوری - اردیبهشت‌ماه سال 88 - اعلام کردید 400 رشته صنعتی مرتبط با ساختمان به دلیل رکود مسکن در وضعیت زرد قرار دارند. آن زمان همچنین از بی‌برنامگی دولت سخن گفتید و اینکه وزارت مسکن در دولت دهم سخت‌ترین دوران را تجربه خواهد کرد. تحلیل شما 11 ماه پس‌از این هشدارها چیست؟
رکود در بخش مسکن در سال 88 به قدری شدید بود که طبق آمار رسمی میزان ساخت‌وسازهای مسکونی در آن سال به کمتر از نصف سال 87 رسید.
بر اساس اطلاعات دریافتی، آمار پروانه‌های ساختمانی صادره شهری در 11 ماه اول سال 88 حاکی از کاهش تولید مسکن به کمتر از نصف مدت مشابه سال 87 بود.
آثار افت تولید مسکن، هم بر روی صنایع ساختمانی وابسته و هم بر روی اشتغال مستقیم و غیر مستقیم کشور و نرخ رشد اقتصادی اثر گذار بوده است. در حال حاضر صنایع ساختمانی با تمام ظرفیت کار نمی‌کند، اما در سال 1389 در حوزه بازار مسکن و صنایع مرتبط با آن با سه پدیده جدید روبه‌رو هستیم.
بنابراین جهت تحلیل وضعیت باید تاثیر این سه پدیده را مورد بررسی قرار دهیم. اولین موضوع، قانون هدفمند کردن یارانه‌ها است که این قانون از ابتدای سال‌جاری اجرایی خواهد شد. برخی از انبوه‌سازان و فعالان در بخش ساخت‌وساز با این نگرش که احتمالا اجرای این طرح باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد اقدام به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام خود کرده‌اند. از طرفی با سیاست‌های اجرایی وزیر محترم مسکن و تمایل جدی ایشان جهت اجرایی شدن مسکن مهر شاهد تحرکاتی در عرصه سیاست‌گذاری در خصوص مسکن مهر هستیم. این تحرکات از نظر روانی می‌تواند بر آینده بازار مسکن تاثیر گذار باشد. نکته سوم دعوت از انبوه‌سازان جهت ساخت مسکن مهر است که این موضوع نشان از توجه به افراد حرفه‌ای در امر ساخت‌وساز و از طرفی توجه به امر صنعتی‌سازی است که از ضرورت‌های امروز بخش مسکن کشور است.
این سه پدیده جدید می‌تواند بازار مسکن را در سال جدید با رونق مواجه کند؟
بررسی یک کار تحقیقی و روند 20 ساله مسکن در کشور مشخص می‌کند که تقریبا هر پنج سال شاهد یک دوره رکود و رونق در مسکن بوده‌ایم. به نظر برخی از صاحب‌نظران حداقل در نیمه دوم سال 89 به‌تدریج رونق بخش مسکن شروع خواهد شد.
در مجموع می‌توانیم امیدی به تحرک تدریجی بخش مسکن در آینده داشته باشیم. البته اگر سیاست دولت در بخش اقتصادی، خارج شدن از شرایط رکود و شروع دوره رونق باشد نه فقط طرح مسکن مهر، بلکه تمامی رشته فعالیت مسکن به‌صورت جامع باید مورد توجه قرار گیرد.
چه علائمی از بازار مسکن مشاهده شده که نیمه دوم امسال را زمان رونق عنوان می‌کنید؟
یک بخش از موضوع که منجر به شکل‌گیری تقاضای بالقوه در بازار مسکن است، اتفاق افتاده و در حال تشدید است. طبعا سیاست‌های آتی دولت در بخش اقتصادی و حجم نقدینگی و شرایط بازارهای رقیب بازار مسکن جهت جذب این منابع، در تعیین زمان دقیق این رونق که البته پیش‌بینی می‌شود در سه ماهه دوم سال جاری پدید آید، موثر خواهد بود.
کاهش نزدیک به 50 درصدی تولید مسکن در سال گذشته می‌تواند به عنوان یک عامل تاخیری یا تحریکی، زمان رونق را تغییر دهد؟
عدم تعادلی که به‌واسطه کاهش حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در بازار مسکن به‌وجود آمده به‌طور قطع و یقین بر شرایط آتی بازار موثر است. واقعیت این است که از یک طرف تقاضای بالقوه سالانه 800 الی 900 هزار ازدواج جدید در کنار کمبود موجود، رشد تقاضا را شکل می‌دهد و از طرف دیگر تولید به زیر 400 هزار واحد در سال 1388 رسیده است. این عدم تعادل بر شرایط بازار مسکن اثر گذار خواهد بود و برخی علائم اقتصادی مانند رشد نقدینگی و سیاست‌های انقباضی یا انبساطی می‌تواند زمان تحول در بازار را با تسریع یا تاخیر مواجه کند وگرنه این تحول، بر اساس اصل عرضه و تقاضا اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد. اگر در سال 1389 سیاست دولت انبساطی باشد به نظر می‌رسد که در آینده بخش مسکن به‌تدریج از رکود خارج خواهد شد.
روند سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های دولتی تا چه حد در تثبیت اوضاع رکودی طی یک سال اخیر موثر بوده است؟
دولت دهم عمدتا بر برنامه مسکن کم‌درآمدها یا همان مسکن مهر متمرکز شده که البته این بخش از برنامه مسکن، هم در جای خود مهم است و هم بخشی از تولید مسکن را در بر‌می‌گیرد، اما مسوولان ذی‌ربط باید توجه کنند که بخش مسکن کشور به عنوان حوزه‌ای که باید هم پاسخ نیاز تمامی دهک‌ها را بدهد
و هم موتور محرک اقتصاد و اشتغال و صنعت تلقی شود، فقط مسکن مهر نیست و باید به مقوله تولید مسکن به‌صورت عام نیز توجه شود.
فکر می‌کنم صرفا برنامه مسکن مهر نمی‌تواند به تنهایی پاسخگوی نیاز بازار مسکن کشور باشد چه اینکه تعداد خانه‌هایی که در قالب مسکن مهر در طول مدت دو سال و نیم گذشته تحویل شده درصد محدودی بوده و تا الان فقط حدود 200 هزار واحد به مرحله پی‌سازی رسیده که در مقایسه با برنامه کلان سالانه یک میلیون واحد مورد نیاز و خواست برنامه، کافی نیست.
بخش خصوصی پیشنهادی برای تدوین برنامه مکمل ساخت و تامین مسکن در کنار طرح دولتی مسکن مهر دارد؟ پیشنهاد بخش خصوصی عمل به قانونی است که دو سال از عمر تصویب آن در مجلس می‌گذرد.
در قانون مصوب سال 1387، راهکارهای مختلف حمایت از تولید و عرضه مسکن در قالب برنامه‌های مختلف اعم از انبوه‌سازی، نوسازی بافت‌های فرسوده، حمایت از تولید مسکن اجاره‌ای، حمایت از سرمایه‌گذاری‌های خارجی و داخلی در بخش مسکن و تامین تسهیلات بانکی جهت تولیدکنندگان مسکن و ابزارهای متنوع مالی در بخش تولید و عرضه مسکن و همچنین تقویت بخش تقاضای مسکن (تا خریدار توان مالی خرید و تامین مسکن خود را داشته باشد) دیده شده است که اگر این برنامه‌ها وارد فاز عملیاتی شود شرایط مسکن با شرایط فعلی متفاوت خواهد بود.
اما دولت مدام تاکید می‌کند برنامه‌ای برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن ندارد.
متاسفانه بانک‌ها طی دو سال اخیر سیاستی انقباضی در بخش مسکن داشته‌اند. پرداخت کمتر از 3 هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن در قالب انواع عقود، حاکی از کاهش چشمگیر سهم بخش بانکی در حوزه مسکن است و شاید یکی از دلایل اصلی رکود مسکن را بتوان در همین امر جست‌وجو کرد.
تحلیل شما از سمت‌وسوی بازار مسکن بعد از هدفمند شدن یارانه‌ها چیست؟ توان خرید مسکن، قیمت مسکن و از همه مهم‌تر اوضاع اجاره‌نشین‌ها بعد از اجرای این قانون چگونه خواهد بود؟
در کوتاه‌مدت، اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد خواهد شد که سهمی حدود 50 درصد در قیمت تمام شده ساخت دارد و در دراز مدت هم به نظر می‌رسد بخشی از نقدینگی حاصل از اجرای این قانون در بازار املاک و مستغلات فعال خواهد شد.
چنانچه اجرای این قانون در نیمه دوم امسال با شروع رونق مسکن همزمان شود، احتمال نوسان شدید قیمت وجود دارد؟ فعلا تمام برنامه‌ریزی‌های دولت معطوف به نتیجه رساندن مسکن مهر است و برنامه‌ریزی جامع کمتر مورد توجه است، بنابراین عمده رفتارهای دولت را می‌توان در چگونگی اجرای مسکن مهر جست‌وجو کرد.