■ تصمیمات ویژه تامین مسکن در تهران

تصمیمات ویژه تامین مسکن در تهران
دولت به دلیل اشباع زمین در تهران، طرح مسکن‌مهر را در خارج شهر اجرا می‌کند، اما یکی از اولویت‌های ستاد ساخت انبوه مسکن در داخل تهران از طریق واگذاری زمین‌های ذخیره به سرمایه‌گذاران است.
سحر باباخانی
ستادی برای ساماندهی بازار مسکن تهران با حضور چهار عضو دولت و مجلس، دو مقام ارشد پایتخت و یک مقام قضایی تشکیل شده که اعضای این ستاد تازه‌تاسیس در گام اول، طرحی برای ساخت و عرضه سالانه 175 هزار واحد مسکونی در تهران تنظیم کرده‌اند. در قالب این طرح قرار است جدای از آنچه توسط انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران ساخته می‌شود، سالی 60 هزار واحد نیز از طریق تسهیلات جدید بانکی و واگذاری زمین‌های ذخیره به سازندگان تولید شود.
طبق برآورد‌ ستاد ساماندهی مسکن، شهر تهران تا 16 سال آینده، سالانه با 55 هزار تقاضای خانه‌دار شدن ناشی از ازدواج، 10 هزار تقاضای مسکن ناشی از مهاجرت و 60 هزار واحد مسکونی ناشی از تخریب خانه‌های فرسوده روبه‌رو می‌شود، این در حالی است که ساخت‌وساز در تهران در بهترین حالت از 150 هزار واحد تجاوز نکرده است. سال گذشته برای کمتر از 70 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساخت صادر شد.
ستاد ساماندهی بازار مسکن تهران پیش‌بینی کرده است برای آنکه تعادل منطقی در حجم عرضه و تقاضا در این بازار ایجاد شود، به 6 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری سالانه نیاز است. وزیر مسکن، استاندار تهران، شهردار تهران، رییس شورای‌شهر، رییس مجمع نمایندگان تهران، معاون وزیر اقتصاد و رییس سازمان ثبت اسناد، اعضای ستاد ساماندهی مسکن هستند.
در ستاد چه می‌گذرد؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، رسول خادم رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر درباره جزئیات برنامه‌های این ستاد به دنیای اقتصاد گفت: وظیفه اصلی ستاد ساماندهی مسکن سیاست‌گذاری، ارائه تسهیلات و نظارت بر روند ساخت‌وسازهایی است که در قالب برنامه از پیش‌تعیین شده باید در شهر تهران ساخته شود.
وی افزود: هم‌اکنون دولت به دلیل اشباع زمین در تهران، طرح مسکن‌مهر را در خارج شهر اجرا می‌کند، اما یکی از اولویت‌های ستاد، ساخت مسکن در داخل تهران است که برای این منظور مقرر شده زمین‌های ذخیره در اختیار سرمایه‌گذاران قرار بگیرد. همچنین بخشودگی عوارض با هدف کاهش هزینه ساخت از جمله اقداماتی است که باید اتفاق بیفتد. ضمن اینکه بانک مرکزی نیز باید با ارائه تسهیلات ارزان قیمت ساخت مسکن، از برنامه‌های ستاد ساماندهی بازار مسکن تهران حمایت کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، برآورد ستاد هماهنگی سیاست‌های اقتصادی تولید و عرضه مسکن شهر تهران از میزان تقاضا در این بازار حاکی است که تا سال 1405، معادل دو میلیون و 800 هزار واحد مسکونی باید در تهران ساخته شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بخشی از برنامه‌های اعلام شده در این ستاد برای تامین مسکن زوج‌های جوان در طول 16 سال آینده به یک میلیون و 185 هزار و 589 واحد مسکونی نیاز است، این در حالی است که در حال حاضر در تهران سالانه 55 هزار ازدواج صورت می‌گیرد.
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران درباره این آمار توضیح داد: زوج‌های جوان برای تامین مسکن در طول 16 سال آینده به یک میلیون و 185 هزار و 589 واحد مسکونی نیاز دارند.
خادم با اشاره به جلسه مشترک با وزیر مسکن و وزیر اقتصاد و دارایی پیرامون بررسی وضعیت مسکن، تولید و عرضه آن تاکید کرد: در این جلسه آمار و اطلاعاتی مهم به صورت پراکنده از هر یک از دستگاه‌های اجرایی ارائه شد که به تایید وزیر مسکن و وزارت اقتصاد نیز رسیده است.
وی در ادامه یادآور شد: بر اساس سرشماری سال 85 و اطلاعات کسب شده از سازمان‌هایی که خدمات به منازل مردم ارائه می‌دهند، دو میلیون و 450 هزار واحد مسکونی در تهران وجود دارد که سرانه خانوار در این واحدها 1/1 خانواده است.
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران با بیان اینکه در جنوب شهر تهران خانه‌هایی وجود دارد که سه خانوار در یک اتاق زندگی می‌کنند، ادامه داد: متاسفانه در برخی از مناطق جنوب شهر تعداد خانوار از تعداد منازل بیشتر است و گزارشاتی داشته‌ایم که میزان عرضه واحدهای مسکونی در این مناطق با توجه به تقاضا همخوانی ندارد. به گفته خادم، شش تا هفت درصد از واحدهای مسکونی در شمال شهر تهران خالی از سکنه است.
وی با اشاره به اینکه به طور متوسط در ده سال گذشته و طی سال‌های 75 تا 85، سالانه 100 هزار واحد مسکونی تولیدی در شهر تهران داشته‌ایم، یادآور شد: تقاضا جهت صدور پروانه در این سال‌ها 30 هزار بوده که به طور متوسط 100 هزار واحد مسکونی ساخت‌وساز شده است؛ در عین حال تعداد واحد مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده با توجه به شاخص‌های بافت‌ فرسوده کمتر از 600 هزار واحد مسکونی است.
خادم همچنین با اشاره به ضریب استحکام ساختمان گفت: در تهران عمر مفید ساختمان را 50 سال در نظر گرفته‌ایم که گرچه متاسفانه در تهران صحت این رقم تا 20 سال هم اثبات شده است، اما بر همین اساس و مطابق با آمارها ضریب تخریب و نوسازی در واحدهای مسکونی 16 درصد و ضریب استهلاک نیز دو دهم است.
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر در ادامه یادآور شد: تعداد متوسط مهاجران از شهرهای مختلف به تهران به طور سالانه 34 هزار و 800 نفر است. وی همچنین تاکید کرد: سالانه 55 هزار و 224 شهروند تهرانی مطابق با آمارهای موجود در تهران فوت می‌شوند. رسول خادم همچنین در ادامه بررسی و ارائه این گزارش تعداد واحد مسکونی مورد نیاز جهت جبران واحدهای مسکونی فرسوده و جبران استهلاک بدون احتساب ضریب استهلاک و نوسازی را سالانه 60 هزار واحد مسکونی اعلام کرد.
وی افزود: زوج‌های جوان برای تامین مسکن، در طول 16 سال آینده به یک میلیون و 185 هزار و 589 خانه نیاز دارند، همچنین برای تامین نیاز مسکن ناشی از مهاجرت تا افق چشم‌انداز نیز با احتساب ضریب نوسازی و استهلاک، 234 هزار و 423 فقره واحد مسکونی نیاز است.
بررسی نیازهای موجود
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران همچنین در ادامه گزارش یادآور شد: تا افق چشم‌انداز طرح جامع (1404) 345 هزار و 150 واحد مسکونی در تهران به دلیل مرگ و میر خالی از سکنه می‌شوند و تا انتهای این طرح نیز تهران به سه میلیون و 396 هزار و 400 واحد مسکونی نیاز دارد که بر این اساس باید 924 هزار و 400 واحد مسکونی احداث شود و باید تا افق این چشم‌انداز برای 105 میلیون نفر در تهران سرانه خدماتی در نظر گرفته شود. خادم با تاکید بر اینکه میزان ساخت‌وساز در تهران محدود است، گفت: باید از ظرفیت موجود نهایت استفاده را بکنیم.
مروری بر ریز اهداف
با مروری بر جدول برآورد تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز پایتخت تا سال 1405، آمار زیر منبعی است که برای برنامه‌ریزی‌های 5 سال آینده ستاد هماهنگی سیاست‌های اقتصادی تولید و عرضه مسکن مد نظر قرار می‌گیرد. تعداد واحد‌های مسکونی موجود در تهران به اضافه 130 هزار خانه خالی از سال 1386 تا سال 1405 مساوی خواهد بود با دو میلیون و 345 هزار واحد مسکونی و تعداد واحد‌های موجود در بافت‌های فرسوده برابر خواهد بود با 539 هزار و 500 واحد. این در حالی است که با استناد به برآوردهای این طرح تا افق طرح جامع سالانه 55 هزار ازدواج صورت خواهد گرفت.
همچنین ضریب استهلاک سالانه واحد‌های مسکونی با احتساب 50 سال عمر مفید دو درصد تخمین زده شده است و تا سال 1405 نیز 6 درصد خانه خالی در تهران خواهیم داشت. در این میان با در نظر گرفتن میزان مرگ و میر (55 هزارو 224 نفر در سال) و میزان مهاجرت خالص در سال (34 هزارو 800 نفر) بعد خانوار تا سال 1405 معادل 2/3 درصد خواهد بود.
با استناد به اطلاعات ارائه شده، تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز برای جبران استهلاک واحد‌های مسکونی موجود سالانه 60 هزار واحد مسکونی خواهد بود.به گزارش «دنیای اقتصاد»، به طور کلی تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز تا افق چشم‌انداز، نزدیک به سه میلیون واحد مسکونی اعلام شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، ستاد مذکور، به منظور تحقق اهداف موردنظر نسبت به تشکیل کارگروه‌های تخصصی در حوزه‌های اقتصاد، مسکن، تامین زمین، احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده، تدوین الگوی حقوقی واگذاری، تامین تاسیسات زیربنایی و سایر کارگروه‌های لازم با دعوت از کلیه دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط به ویژه نمایندگان تام‌الاختیار وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی، وزارت تعاون، وزارت نیرو (برق، آب)، وزارت نفت (شرکت ملی گاز) سازمان ثبت اسناد استان تهران، سازمان اوقاف استان تهران، اداره کل دادگستری استان تهران، اتحادیه‌های تخصصی مربوطه و سایر حوزه‌های مربوطه اقدام خواهد کرد و در مواردی که نیاز به مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، هیات وزیران، مجلس شورای اسلامی یا سایر مراجع ذ‌ی‌صلاح وجود داشته باشد، ستاد هماهنگی پیشنهادات خود را از طریق مجاری ذی‌ربط جهت تصویب اعلام می‌کند. همچنین شهرداری تهران در راستای اجرای مفاد این طرح هماهنگی‌های لازم را با کلیه دستگاه‌های اجرایی مسوول انجام خواهد داد.
برنامه‌های اجرایی
براین اساس، شاخص‌های موردنظر در کلیه تصمیمات و تهیه دستور‌العمل‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی لازم جهت مفاد این طرح به شرح ذیل می‌باشد:
- فراهم نمودن زمینه لازم جهت استفاده از اراضی ذخیره در اختیار شهرداری تهران (با استناد به سند طرح جامع شهر تهران و مصوبه مورخ 12/6/86 شورای اسلامی شهر تهران با عنوان «ساماندهی نحوه مشارکت اجتماعی مردم در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده»)، سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران و سایر دستگاه‌های دولتی (با استناد به مفاد مواد 2، 6، 7 و 8 از قانون مسکن مصوبه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25/2/87 مجلس شورای اسلامی) به منظور کاهش هزینه زمین در قیمت تمام شده تولید و عرضه مسکن.
- اعمال معافیت‌های موثر در کاهش هزینه تولید و عرضه مسکن از جمله مفاد ماده 16 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25/2/87 مجلس شورای اسلامی.
- تدوین نظام حقوقی و ضوابط اجرایی مناسب جهت واگذاری واحدهای مسکونی تولیدشده به مالکین واحدهای فرسوده واقع در بافت‌های فرسوده، شهروندان تهرانی واجد شرایط فاقد مسکن (نیازهای انباشته و آتی) شهر تهران تا افق 1404.
- به منظور فراهم نمودن شرایط اعمال مدیریت بر بازار زمین و مسکن در شهر تهران توسط مدیریت شهری، واگذاری واحدهای مسکونی تولیدشده جهت رفع نیازهای انباشته موجود و نیازهای جمعیتی آتی شهر تهران (به غیر از واحدهای مسکونی تولیدشده جایگزین واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده) در اراضی متعلق به شهرداری تهران صرفا به صورت واگذاری اعیانی (و نه مالکیت) خواهد بود.
- زمینه‌سازی بهره‌گیری از روش و فناوری روز به ویژه تولید صنعتی در تولید مسکن و اولویت‌‌دهی به مشارکت بخش‌غیردولتی که قابلیت استفاده از فناوری‌های نوین در امر تولید مسکن را دارا هستند.
- اتخاذ تدابیر و تمهیدات لازم در راستای حمایت از انبوه‌سازان و تعاونی‌ها به منظور افزایش تولید و افزایش امکان نظارت کمی و کیفی بر تولید و عرضه مسکن.
- اتخاذ تدابیر لازم و اعلام به مراجع ذی‌صلاح در راستای جلوگیری از سوداگری زمین و مسکن از طریق اعمال سیاست‌های بازدارنده و تدوین سیاست‌های تشویقی جهت اصلاح نحوه سرمایه‌گذاری در زمین و تولید مسکن از جمله تعیین عوارض بر ارزش زمین‌های بایر به منظور تشویق به ساخت‌وساز، فراهم نمودن تسهیلات و منابع مالی موردنیاز مالکین اراضی مناسب انبوه‌سازی از طریق مشارکت، تامین تسهیلات مالی لازم برای خریداران و اجاره‌کنندگان واحدهای مسکونی تولیدی، تعیین نرخ عوارض بر واحدهای مسکونی خالی، تعیین عوارض و عوارض مضاعف نقل و انتقال اموال غیرمنقول و تجدیدنظر در نرخ عوارض موجود مرتبط با ارزش معاملات املاک.
- ایجاد بانک اطلاعاتی از وضعیت مالکیت زمین و مسکن در محدوده شهر تهران.
- سیاستگذاری فعالیت و سازماندهی بنگاه‌های معاملاتی املاک شهر تهران.
- حمایت و فراهم نمودن شرایط تولید و عرضه مصالح موردنیاز برنامه‌های تولید مسکن با مدیریت بر قیمت تمام شده.
- تعیین الگوی اقتصادی مشارکت بخش‌خصوصی در ساخت واحدهای مسکونی یادشده با اولویت پیش‌فروش و تامین تسهیلات بانکی توسط دولت.
- در صورت پرداخت هزینه ساخت توسط بخش‌خصوصی الگوی مشارکت اقتصادی در نظر گرفته شده با حفظ مالکیت زمین به عنوان سهم دستگاه‌های اجرایی اعم از شهرداری تهران یا دستگاه‌های اجرایی دولتی خواهد بود. به کارگیری سایر الگوهای مشارکت بخش‌خصوصی پس از تایید ستاد در چارچوب ضوابط و مقررات موضوعه با رعایت اهداف موردنظر این طرح بلامانع می‌باشد.