■ وام خرید مسکن خطرناک است؟

دنیای اقتصاد – به دنبال اظهارات اخیر رییس‌کل بانک مرکزی مبنی‌بر اینکه وام خرید مسکن می‌تواند به دلیل تحریک بازار خطرناک باشد، این پرسش ایجاد شده است که آیا با داشتن چنین تصویری از بازار مسکن می‌توان راهکاری برای حل مشکلات نهادینه‌شده این بازار استخراج کرد؟چراکه واقعیت پذیرفته‌شده در دنیا آن است که خرید مسکن با پس‌انداز گذشته تقریبا غیرممکن بوده و پس‌انداز آینده (وام) تنها راه‌حل خانه‌دار کردن مردم است؛ ضمن اینکه ممنوع بودن وام خرید علاوه‌بر عارضه فوق، باعث رکود معاملات و توقف جریان عرضه می‌شود که زمینه جهش بعدی قیمت را فراهم می‌کند.
تاکید کارشناسان بر خروج سریع بازار مسکن از فضای گلخانه‌ای وام خرید مسکن خطرناک است؟
پیشنهاد به‌کارگیری دو روش‌ ضدتورمی برای تامین مالی خریداران مسکن
گروه مسکن- لیلا درخشان: حکایت منع دسترسی خریداران مسکن به وام‌ بانکی ماجرای بیماری است که برای جلوگیری از تشدید بیماری، به جای «درمان» راهکار «حبس‌خانگی» را برایش تجویز می‌کنند.
کارشناسان اقتصاد مسکن ضمن موضع‌گیری در برابر این رویه، با توجه به اظهارنظر اخیر رییس کل بانک مرکزی که آزاد کردن تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش یک‌دفعه تقاضا دانسته‌، تصریح کرده‌اند: چنانچه روال منطقی و طبیعی حمایت بانکی از خریداران مسکن به شکل ضدتورمی برقرار شود، نه‌تنها محرکی برای رشد قیمت مسکن محسوب نمی‌شود بلکه باعث عبور بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود طولانی‌مدت شده و چرخه معیوب فعلی در مبادلات ملکی را اصلاح خواهد کرد. این کارشناسان در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد، پیشنهاد کردند: تسهیلات خرید مسکن در تهران و کلانشهرها که فاصله زیادی بین قیمت و قدرت خرید مسکن در آنجا وجود دارد،
به‌صورت «سهمیه مشخص ماهانه» احیا شود تا از یک‌سو مسیر صاحبخانه شدن هموار شود و از سوی دیگر از هجوم گسترده برای دریافت وام که احتمال تحریک آنی قیمت را در پی دارد، جلوگیری شود.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، در حال حاضر ساده‌ترین راهی که برای کنترل قیمت مسکن انتخاب شده، دور نگه داشتن بازار تقاضای مسکن از تسهیلات بانکی است. دولت با این توجیه که سال 86 سیل وام‌های چند ده میلیون تومانی در راه خانه‌دار شدن مردم جاری شد و در همان زمان قیمت مسکن تحت تاثیر نقدینگی زیاد از حد، بیش از 80 درصد رشد کرد، طی دو سال و نیم اخیر، مجوز اعطای وام خرید مسکن به عموم مردم – در ماه‌های اخیر به برخی گروه‌ها و اشخاص این تسهیلات داده شده است- را ممنوع کرده و در آخرین اظهارنظر از سوی رییس کل بانک مرکزی بر خطرناک بودن این وام تاکید شده است.
هرچند شواهد در بازار غیررسمی خرید و فروش وام بانکی نشان از نیاز جدی و گسترده به تسهیلات خرید مسکن دارد؛ به‌طوری‌که وام‌های غیرمرتبط همچون تعمیرات منزل، پزشکی و... برای خانه‌دار شدن مورد استفاده قرار می‌گیرد، اما ظاهرا تبعات گرانی مسکن از نظر مسوولان گران‌تر از ضعف کنونی قدرت خرید مسکن است و همین نگاه، بازار مسکن را در فضای گلخانه‌ای محبوس کرده است.
کارشناسان در این باره معتقدند بازار مسکن کنونی بیماری کمبود عرضه در مقابل تقاضا را دارد و چون این بیماری حاد است، وام خرید می‌تواند قیمت‌ها را دستخوش تغییر کند. اما مسوولان به جای علاج آن، جلوی وام را گرفته‌اند که این در درازمدت تبعات منفی دارد.
ابتلای مسکن به بیماری هلندی
دکترکمال اطهاری، کارشناس مسکن در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: ابتلا به بیماری هلندی – برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا- عمده‌ترین مشکل بازار مسکن است که با وقوع آن دولت به عنوان متولی اقتصاد کلان وارد میدان شده و سعی می‌کند به‌طور مصنوعی از طریقی غیر از افزایش تولید مسکن، قیمت را پایین نگه دارد. این اتفاق را می‌توان به رشد نامتعارض تعبیر کرد. از این‌رو بروز هر نوسانی در این بازار فراتر از تاثیرات تزریق وام خرید مسکن است. در واقع کنش‌ها و واکنش‌هایی که در حوزه مسکن رخ می‌دهد به مسائل بنیادی آن برمی‌گردد و این تصور اشتباه است که تحرک قیمت‌ها در بازار مسکن به وام خرید نسبت داده شود.
وی با اشاره به برخی از اظهار نظرها مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 به دلیل واگذاری وام خرید بوده است گفت: عوامل متعددی در رشد قیمت مسکن در آن سال‌ها دخیل بوده است که عمده آن به عبور مسکن از دوران رکود مربوط است و از این رو ارتباط افزایش قیمت‌ها به تخصیص وام مسکن اظهارنظر نادرستی است.
سهم ناچیز وام خرید مسکن در قیمت
اما در این بین رضا بختیاری، کارشناس بورس و بانک بین افزایش قیمت مسکن و تزریق وام خرید به بازار مسکن در سال 86 رابطه مستقیمی می‌داند هرچند وی براین باور است که در آن دوره سیستم واگذاری وام خرید به شیوه الان نبود و بانک‌های خصوصی در مقابل ارائه سند مالکیت نیز وام ارائه می‌دادند و همین امر موجب افزایش قیمت شد اما در شرایط فعلی با توجه به اینکه ارائه وام خرید لزوما در مقابل خرید مسکن صورت می‌گیرد نمی‌توان گفت که وام خرید مولفه تاثیرگذاری در افزایش قیمت مسکن است. بختیاری همچنین هدایت وام بنگاه‌های زودبازده درسال 86 در مسیر سرمایه‌گذاری مسکن را از دیگر دلایل افزایش قیمت مسکن ارزیابی کرد.
وی مشکل عمده مسکن را نامعادله عرضه و تقاضا از سالیان دور دانست و گفت: وام خرید در کلانشهرها بخش ناچیزی از سبد هزینه‌ای خرید مسکن را پوشش می‌دهد و با این شرایط اشاعه این وام نمی‌تواند تاثیرات تورمی و تحریک قیمت‌ها را به دنبال داشته باشد
. به اعتقاد این کارشناس بانکی، کنترل تقاضای مسکن راهکار حل معضل مسکن نیست و فقط افزایش عرضه است که منجر به ایجاد تعادل پایدار در عرضه و تقاضای مسکن و درنهایت کنترل قیمت‌ها در این بازار می‌شود.
بختیاری با اشاره به اینکه در بسیاری از کشورهای دنیا تزریق تسهیلات خرید مسکن به هیچ وجه تاثیری در تحرک قیمت‌ها ندارد تاکید کرد: در اکثر کشورها به دلیل تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن به هیچ وجه ارائه تسهیلات خرید مسکن قادر نیست که کوچک‌ترین تحرکی در قیمت‌ها ایجاد کند.
وام خرید باعث رونق ساخت می‌شود
دکتر بابک حاجیان یک کارشناس دیگر مسکن با اشاره به اینکه مسیر مسکن مهر در جهت ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است گفت: باتوجه به اینکه در حال حاضر دولت با تسریع در ساخت‌وسازهای مسکن مهر به دنبال افزایش عرضه مسکن است لذا متولیان امر می‌توانند بدون دغدغه از این بابت اقدام به افزایش تسهیلات خرید مسکن کنند.
وی تاکید کرد: زمانی عرضه تسهیلات خرید باعث تحرک قیمت‌ها می‌شود که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد اما حال که چنین رویه‌ای حاکم نیست و با سرعت گرفتن ساخت‌وسازهای مسکن مهر اوضاع عرضه مناسب شده است به نظر می‌رسد که دولت باید بدون هیچ دغدغه‌ای اقدام به واگذاری تسهیلات خرید به مردم کند.
این کارشناس مسکن اذعان داشت: ارائه تسهیلات خرید مسکن برخلاف آنچه که به نظر می‌رسد باعث افزایش تولید مسکن می‌شود چراکه وقتی سازندگان خیالشان راحت باشد که نقدینگی لازم در جامعه وجود دارد و مردم قدرت خرید دارند بدون دغدغه به ساخت‌وساز ادامه می‌دهند که این رویه باعث رونق مسکن و ایجاد اشتغال خواهد شد. این در حالی است که اگر نقدینگی لازم در دست مردم نباشد
انبوه‌سازان انگیزه‌ای برای تولید مسکن ندارند چرا که مشکل خواب و حبس سرمایه آنها را در تولید مسکن بی‌انگیزه می‌کند که نتیجه آن تعمیق رکود مسکن خواهد بود.
مشکل تراکم تقاضا است
اما استدلال رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور این است که تراکم تقاضای مسکن و عدم عرضه متناسب با تقاضا باعث می‌شود که برخی از سودجویان از این قضیه سوءاستفاده کرده و با کسب اطلاع از وجود نقدینگی در دست مردم اقدام به افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن کنند.
ایرج رهبر خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال در سال 86 به دلیل اینکه وام خرید مسکن از سوی بانک‌های خصوصی متعددی عرضه می‌شد تولیدکنندگان سود جو از این فرصت استفاده کرده و با آگاهی از میزان بالای وام خرید مسکن قیمت‌ها را افزایش دادند.
وی تاکید کرد: تورم‌زا بودن وام خرید مسکن با این شرایط و با در نظر گرفتن تراکم تقاضا امری کاملا بدیهی است و بر این اساس پیشنهاد می‌شود که وام خرید مسکن در قالب وام ساخت به انبوه‌سازان پرداخت شود و سپس بعد از اتمام ساخت به خریداران منتقل شود که اعمال این فرآیند در نهایت به نفع عرصه مسکن خواهد بود.
حبس متقاضیان در حصار مسکن
همچنین دکتربیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران براین باور است که ارائه تسهیلات خرید مسکن در همه جای دنیای یک روند طبیعی در پرداخت تسهیلات مسکن است و تاثیر آن در افزایش قیمت‌ها ناچیز است.
وی گفت: شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن باعث تحریک قیمت‌ها در این بخش می‌شود و در این بین محدود کردن وام خرید مسکن به این شکاف دامن می‌زند.
وی همسو با سایر کارشناسان مسکن بر این باور است که محدود کردن وام خرید مسکن تاثیری در کنترل قیمت‌ها ندارد؛ چرا که این مولفه به عنوان یک عنصر حاشیه‌ای در امر تعیین قیمت مسکن نقش بازی می‌کند.
این کارشناس مسکن اذعان داشت: نامعادله عرضه و تقاضای مسکن باعث ایجاد عارضه در این بازار شده است که به افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود و از این رو دولت به جای اینکه برای حل این مشکل حجم تولید را افزایش دهد اقدام به کنترل تقاضا و حبس آن در قالب محدودکردن وام خرید کرده است.