■ کنترل قیمت زمین بهترین راه تثبیت قیمت مسکن هنگام هدفمندی یارانه‌هاست

خبرگزاری فارس: یک کارشناس مرکز مطالعات و تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران با اشاره به نوسانات قیمتی در بازار مسکن طی دوره‌های گذشته، گفت: با اجرای قانون هدفمندسازی یارانه‌ها در صورت کنترل قیمت زمین توسط سیاست‌های خاص، قیمت مسکن تغییرات نگران‌کننده‌ای نخواهد داشت.
روح‌الله رضوی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبری فارس«توانا»، با اشاره به اینکه در حال حاضر قیمت مسکن تغییری نکرده است، اظهار داشت: با توجه به اینکه فصل تابستان زمان نقل و انتقال مسکن است، نمی‌تواند ملاک افزایش قیمت باشد اما در بخش اجاره حدود 10 درصد افزایش قیمت رخ داده که بخشی از این افزایش قیمت به نقل و انتقال حاصل از فصل تابستان ارتباط دارد در عین حال ‌فضای روانی نیز در ‌‌افزایش این قیمت‌ بی تاثیر نبوده است.
وی در ادامه افزود: بازار مسکن ملکی بعد از کاهش قیمت سال 87 و 88 همچنان شرایط ثبات را دارد و تغییر خاصی در قیمت‌ها ایجاد نشده است.
این کارشناس مسکن با اشاره به اهمیت و تاثیر هدفمندسازی یارانه‌ها بر بخش مسکن، خاطرنشان کرد: بخش مسکن حائز اهمیت است و بالاترین سهم سبد هزینه‌ای خانوار در کلان شهر‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.
رضوی به دغدغه مردم در خصوص تاثیر هدفمند کردن یارانه‌ها بر بخش مسکن اشاره کرد و یادآور شد:‌ زمانی که این بحث مطرح شد، اظهار نظر به طور قطع و یقین امکان‌پذیر نبود چرا که باید در این خصوص مطالعات دقیق علمی و تحقیقاتی مفصلی انجام شود تا به نتیجه برسیم ‌اما بحث‌های غیر کارشناسی که در این خصوص مطرح می‌شود بیشتر جنبه کیفی و براساس برآوردها مطرح می‌شود و پایه علمی ندارد.
کارشناس مرکز مطالعات و تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به مهم بودن سازوکار و نحوه اجرای این طرح اشاره کرد و افزود: تاثیر هدفمند کردن یارانه‌ها با ‌نحوه اجراء آن رابطه مستقیم دارد، یعنی اینکه اگر دولت این طرح را با سبک و سیاق نقدی کردن در پیش‌‌ بگیرد، طبیعی است که این موضوع بر شیوه اجراء تاثیر خواهد گذاشت.
وی‌ در ادامه‌ افزود: با توجه به اینکه در این شرایط یارانه‌‌ها ‌حذف خواهد شد، قاعدتا ‌‌هزینه‌های ساخت افزایش پیدا خواهد کرد اما اینکه قیمت مسکن به همان نسبت افزایش هزینه ساخت مسکن افزایش پیدا کند یا نه، ‌موضوعی است که شرایط جوی و روانی بازار بی شک در این خصوص تاثیرگذار خواهد بود؛ لذا متاسفانه‌ بخش مسکن، بخشی است که اثرگذاری برونی و اثرپذیری درونی آن خیلی بالاست.
رضوی تصریح کرد: بعضا در فضای روانی بازار یک تصمیم قابل پیش‌بینی نیست و ممکن است تورم انتظاری در بازار ایجاد کند یا برعکس، اما مشخصا در خصوص هزینه ساخت تاثیرگذار خواهد بود. لذا امیدواریم دولت با اتخاذ سیاست‌های درست مانع از افزایش‌ قیمت در بازار زمین شود ‌و بازار زمین از این امر مصون بماند چرا که فقط ‌افزایش هزینه‌ ساخت ‌توجیه پذیر و امری طبیعی است اما با این اوصاف، زمین بیشترین سهم قیمت نهایی مسکن را ‌به خود اختصاص داده است.
کارشناس مرکز مطالعات و تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در ادامه گفت: تجربیات جهانی ‌اثبات کرده دولت با عملیاتی کردن ابزارهای کنترلی و نظارتی در بازار زمین می‌تواند برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها اثرگذار باشد، بنابراین ‌‌‌‌سامانه اطلاعاتی، شناسنامه هوشمند املاک، طرح جامع کاداست از جمله این ابزارها برای کاستن از افزایش قیمت زمین در فضای سوداگری و کاذب است که منجر به شفافیت در این موضوع می‌شود.
وی به پی‌گیری دو سیاست راهبردی کلان برای رسیدن به هدف، در بازار زمین و مسکن اشاره کرد و افزود: یکی بحث افزایش تولید عرضه پایدار و دومی ‌بحث کنترل سوداگری است؛ بنابراین با توجه به اهمیت این موضوع، ‌و تاثیر ‌سوداگری در ایجاد ‌فضای تورمی در کشور بیم آن می‌رود که در ‌بازار زمین هم این موج ایجاد شود؛ بنابراین وظیفه دولت‌ ‌در کنترل این سوداگری باید به صورت جدی پیگیری و از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری شود.
به گفته وی، اثرات این اقدام مطمئنا در بازار مسکن هم شدید خواهد بود زیرا سهم زمین از هزینه‌های مسکن، سهم بالایی است و چون سهم کشور ما در این شاخص از متوسط جهانی هم ‌10 درصد بالاتر است، بنابراین ‌دولت با اجرای ‌تشدید ‌طرح کنترلی در بازار زمین باید ‌جلوی افسار گسیختگی بازار زمین و مسکن را بگیرد.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: به طور مشخص در این بحث‌ سیاست‌های مالیاتی ‌و ابزارهای مالیاتی مطرح می‌شود که ‌پیاده‌سازی ‌این سیاست‌ها نیاز به سامانه‌ اطلاعاتی دارد، لذا بدون وجود سامانه‌های اطلاعاتی به روز، شفاف و جامع امکان بکارگیری ‌این ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن و زمین وجود ندارد.
وی اضافه کرد: مالیات بر عایدی، سرمایه در بازار زمین و املاک و مالیات بر ارزش زمین، از جمله ‌ابزارهای هستند که در کنترل جو روانی و تورمی بازار املاک تاثیر‌گذار هستند اما به دلیل عدم وجود این قوانین که بخشی به ‌مجلس ارتباط دارد، می‌طلبد مجلس در تصویب قوانین و قانون‌گذاری ‌در این خصوص اقدامات متقضی را انجام دهد تا دولت با دست باز وارد عمل شود.
وی تصریح کرد: در حال حاضر قوانینی چون عایدی سرمایه در بازار زمین یا سی.جی.تی که (مبنای آن، افزایش قیمتی است که در بازار املاک اتفاق می‌‌افتد و این افزایش قیمت مبنای اخذ مالیات قرار می‌گیرد) وجود ندارد تا جلوی افزایش قیمت‌ ناشی از عدم کار زمین را بگیرد.
این کارشناس مسکن با ذکر نمونه‌ای در این خصوص، تصریح کرد: وقتی قیمت یک زمینی بدون هیچ دلیل افزایش پیدا می‌کند مالک زمین نقشی در این خصوص ندارد چرا که ‌مالک زمین هیچ فعالیتی برای افزایش قیمت نکرده ‌و چون مالک‌ هیچ تاثیری در افزایش قیمت زمین‌ ندارد؛ در کشورهای مختلف دولت به دلیل عدم نقش مالک در این افزایش قیمت، مالیاتی یک درصدی از این افزایش قیمت اخذ می‌کند.
کارشناس مرکز مطالعات و تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به جدیدترین ابزارهای مالیاتی روز دنیا با عنوان ال.بی.تی. (مالیات بر ارزش زمین) اشاره کرد و گفت: این ابزار یکی از به روزترین ابزارهای مالیاتی روز دنیا است، کشورهای مختلفی از دنیا در حال اجرا و اعمال این سیاست مالیاتی در کشورهای خود هستند که مبنای ارزش زمین بر مبنای اخذ مالیات‌های دوره‌ای یا سالانه براساس دوره‌های مشخصی که براساس سیاست هر کشور طراحی می‌شود، متفاوت است. لذا اعمال این روش جلوی افزایش بی‌رویه و استفاده غیر بهینه از زمین را کنترل و سرمایه‌ها را به سمت استفاده بهینه از این منبع کمیاب اجتماعی هدایت می‌کند.
*افزایش ساخت و ساز اجاره‌بها را کنترل کنند
رضوی با اشاره به اینکه اجاره بها یک متغیر تبعی نسبت به بازار املاک است، گفت: چون بازار استیجاری یک بخشی از بازار کل املاک کشور است و لیکن کارشناسان این بازار بهتر بر این امر واقفند که قیمت رهن کامل یک واحدمسکونی، یک درصدی از قیمت کل همان واحد است لذا بر مبنای این روش اجاره بها را محاسبه می‌کنند از این‌رو با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن با افزایش اجاره بهاء ‌رابطه مستقیم داشته ‌و از هم تبعیت می‌کنند، پس اگر میزان ساخت و ساز در کشور افزایش پیدا کند و ‌عرضه اتفاق افتد ‌قاعدتا قیمت‌ها کاهش می‌یابد و نهایتا قیمت اجاره هم به دلیل تبعیت از این امر کاهش پیدا می‌کند.
وی در ادامه افزود: زمانی که قیمت مسکن در کشور افزایش پیدا کند به دلیل اینکه رابطه مستقیمی با مسکن استیجاری دارد و 25 درصد خانوارها در خانه استیجاری زندگی می‌کنند‌ به دلیل تاثیر پذیری و تبعیت بازار مسکن از شرایط موجود بازار، اگر در بازار مسکن و زمین افزایش قیمتی اتفاق بیفتد مطمئنا این فشار در بخش مسکن استیجاری ملموس خواهد بود، کما اینکه در حال حاضر این اتفاق افتاده است.
این کارشناس مسکن و اقتصاد با بیان اینکه در قیمت مسکن سه فاکتور تعیین کننده است، تصریح کرد: قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از سرمایه‌گذاری سه فاکتور تشکیل دهنده قیمت مسکن هستند که وقتی این سه فاکتور با هم جمع شوند قیمت خانه‌ای را مشخص می‌کند که در حال عرضه به بازار است.
وی با اذعان به اینکه ‌نقدی کردن یارانه‌ها تاثیر تورمی مستقیم در بخش هزینه‌ها ساخت دارد، تاکید کرد: این فاکتور (نقش نقدی کردن یارانه‌ها) تاثیر حداکثری در قیمت نهایی مسکن ندارد، زیرا سهم حداکثری را قیمت زمین و سود حاصل از سرمایه‌گذاری به خود اختصاص می‌دهد اما کسی منکر این امر نیست که وقتی یارانه‌ها نقدی ‌شود یک شرایط تورمی ایجاد خواهد شد بنابراین دولت این را پذیرفته و کارشناسان نیز از این ‌موضوع مطلع هستند.
رضوی در ادامه تصریح کرد: در حال حاضر این بحث مطرح است که ‌این شرایط تورمی آیا ‌منجر به افسار گسیختگی یا شوک‌های شدید قیمتی می‌شود یا نه؟ ولیکن بنده معتقدم فاکتوری که در این بخش تعیین کننده است و خواهد بود "زمین " است.
کارشناس مرکز مطالعات و تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت، تاکید کرد: اگر فرض بگیریم دولت بازار زمین را کنترل نکند و بازار زمین رها شود با توجه به اینکه این بازار، بازار تعیین کننده در قیمت نهایی مسکن است، شرایط تورمی ایجاد شده منجر به افسار گسیختگی شرایط بازار زمین و مسکن خواهد شد و شوک جدیدی ایجاد خواهد کرد ‌اما اگر این بازار با ابزارهای خاص خود کنترل شود، پیش‌بینی‌‌ می‌شود که ‌تورم در حد معقول در بازار زمین و مسکن قابل کنترل باشد در غیر اینصورت با کوچک‌ترین تغییرها و افت و خیزهایی که در بازار زمین و مسکن ایجاد می‌شود و نیز با توجه به تجربه ‌گذشته در این خصوص که بازار زمین و مسکن متاسفانه بازار رها شده‌ای بود، نوسانات کوچک منجر به ایجاد دامنه‌های زیادی می‌شود.
رضوی در پایان ‌با اشاره به تغییر سیاست اعطای تسهیلات در بخش مسکن، اظهار داشت: با توجه ‌به اینکه ‌افزایش پلکانی وام خرید منجر به افزایش چند ده درصدی قیمت مسکن می‌شود باید دلیل آن را جستجو کرد و به عبارت ساده‌تر شاید هم وام مدکور ‌خرید ‌به ‌چند ده هزار نفر تعلق نگرفته باشد اما ‌این بازار زمین و مسکن چون از لحاظ روانی اثرپذیر است و منجر به افزایش قیمت می‌شود قاعدتا دولت باید بیش از پیش به بازار زمین و کنترل آن در دوره‌ای که به سمت نقدی کردن یارانه می‌رود، بپردازد که اگر توجه دولت به بازار زمین معطوف شود،‌ توانایی جلوگیری از نوسانات قیمتی‌ امکان پذیر است.