■ اطلاعات غلط وزیر مسکن از اجاره بها

تناقض میان آمارهای رسمی و وزیر مسکن می تواند تبعات سنگینی برای اقتصاد کشور داشته باشد.
علی پاکزاد: بازار مسکن در سال 88 فضای عجیب و پر از انتظاری را پشت سر گذاشت، در این سال قیمت خرید و فروش مسکن با توجه به توقف تسهیلات بانکی به شدت کاهش پیدا کرد و باعث شکستن حباب قیمتی شد که طی سال 85 تا تیمه 87 در بازار مسکن شکل گرفته بود.
حباب قیمتی که به یک باره باعث شد در قیمت های بازار مسکن بین 100 تا 200 درصد رشد کند بطوریکه قیمت مسکن لوکس در پایتخت از مرز هر متر مربع 6 میلیون تومان گذشت و در ارزان ترین نقاط تهران نیز قیمت مسکن نوساز زیر قیمت متری 1.4 میلیون تومان وجود نداشت.
در چنین شرایطی دولت مجبور شد با مهار تسهیلات بانکی به کنترل قیمت مسکن بپردازد و ترمز قطار قیمت ها به این ترتیب کشیده شد ولی همزمان با این کار در عمل اتفاقی که افتاد تعادل قیمت ها در سطوحی جدید بود که بازهم فراتر از توان خرید مردم بود.
فراز وفرود نامتعادل
بررسی قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر واحد مسکونی از خرداد سال 85 تا خرداد سال 87 معادل 211 درصد رش داشته است ولی این روند در حالی که در همین دوره نرخ تورم در نهایت معادل 40 درصد رشد داشته، یعنی نرخ رشد مسکن چهار برابر نرخی بوده که قرار است بر اساس آن توسط دولت حداقل حقوق و دستمزد تعیین شود.
در نهایت نیز میزان کاهش قیمت از خرداد سال 87 تا دی ماه سال 88 تنها معادل 40 درصد بوده است و به عبارتی قیمت مسکن در ابتدای سال 89 نسبت به خرداد سال 85 به عنوان زمان آغاز انفجار قیمت حدود 211 درصد افزایش پیدا کرده و بعد حدود 40 درصد کاهش داشته است یعنی قیمت کنونی بیش از دوبرابر شده است. در حالی که دستمزدها در نهایت رقمی حدود 40 درصد رشد داشته است.این مقایسه نشان می دهد کاهش قدرت خردی مسکن در دوره تثبیت قیمت همچنان ادامه پیدا کرده است و آرزوی خرید مسکن برای اقشار کم درامدئ همچنان دور از دسترس است.
اما در بازار اجاره مسکن فضای دیگری حاکم است، معمولا شاخص اجاره بها رابطه مستقیمی با نوسانات قیمت مسکن دارد و استدلالی که در مورد قیمت مبادله مسکن مطرح شد در این زمینه نیز صدق می کند ولی با یک تفاوت قابل تامل، بخش عمده ای از صاحبان مسکن اجاره ای افرادی هستند که از طریق اجاره دادن ملک خود کمک هزینه ای برای تامین معاش خود ایجاد کرده و یا بطور کامل از این طریق امرار معاش می کنند بنابراین با رشد هزینه های جاری که برای حفظ قدرت خرید خود سطوح اجاره بهای مورد مطالبه خود را تعیین می کنند بنابراین در شرایطی که طی سال 88 اگر چه نرخ تورم کاهش پیدا کرده به دلیل کاهش قدرت خرید مردم که بیشتر ناشی از شرایط رکودی است نوسان قیمت اجاره از روند قیمت خرید و فروش مسکن پی روی نکرده و افزایش پیدا کرده است هرچند باشیبی کند تر از سال 87.
تناقض آمار وزیر و بانک مرکزی
این مسئله در شاخص قیمت بانک مرکزی منعکس شده است، براساس آخرین گزارش ماهیانه بانک مرکزی از شاخص های قیمت، هزینه مسکن که براساس قیمت اجاره بها تعیین می شود نشان می دهد میزان نرخ اجاره بها طی یازده ماهه منتهی به بهمن ماه سال 88 معادل 12 درصد رشد کرده است.
این در حالی است که وزیر مسکن در مصاحبه ای مطبوعاتی روز گذشته مدعی کاهش 6 درصدی اجاره بها شده است این آمار متناقض با شخص بهای اعلام شده از سوی وزیر مسکن ناشی از منبعی است ک هنوز اطلاعات استخراجی از آن راستی آزمایی نشده است.
سیستم ثبت معاملات املاک که هنوز به گفته دست اندرکاران ان تکمیل نشده است و حتی بخش عمده ای از مشاورین املاک در زمینه استفاده از این سیستم اموزش لازم را ندیده اند، اما و اگرهای فراوانی دارد که با توجه به آنکه هنوز به طور کامل راه اندازی نشده است طبیعی است اما استفاده از خروجی این سیستم ناقص به عنوان منبع اطلاعاتی وزیر مسکن اگر مبنای تصمیم گیری قرار گیرد می تواند تبعات منفی بسیاری را به دنبال داشته باشد.
متاسفانه تکیه بر سیستمی که هنوز در مرحله آزمون و خطا است در ماههای گذشته توسط رئیس اتحادیه مشاورین املاک نشان داده که نتایج حاصل از اطلاعات خروجی باعث تحلیل های غلط است ، که از آن جمله پیش بینی های غلط در مورد افزایش قیمت مبادله مسکن در نیمه دوم سال 88 بود که طی سال گذشته باعث زیر سئوال رفتن اعتبار پیش بینی های رئیس اتحادیه مشاورین املاک شد.
اما استفاده از همین منبع توسط وزیر مسکن، اگر تلاشی برای مهار جو روانی حاکم بر بازار مسکن باشد، شاید توجیه پذیر باشد؛ ولی اگر همین اطلاعات که به صراحت در تناقض با آمارهای بانک مرکزی (به عنوان مرجع رسمی آمارهای اقتصادی) است، بخواهد مبنای برنامه ریزی و هدف گذاری کلان کشور قرار گیرد؛ باید منتظر فاجعه در بازار مسکنی باشیم که به به خودی خود درگیر معضلات بسیاری است.