■ مجلس شرایط و نحوه پیش فروش ساختمان را تعیین کرد

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.
17 ماده از لایحه پیش فروش ساختمان در جلسه امروز مجلس به تصویب رسید. به گزارش خبرنگار ایلنا در جلسه علنی امروز مجلس لایحه پیش فروش ساختمان در دستور کار مجلس قرار گرفت که نمایندگان موادی از آن را به تصویب رساندند.
براین اساس، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد، پیش خریدار در آید از نظر مقررات این قانون ”قرارداد پیش فروش ساختمان“، محسوب می‌شود.
اشخاصی همچون سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روز زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستاجره را دارنده می‌توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند.
همچنین بر اساس ماده 2 در قرارداد پیش فروش باید حداقل اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک و اوصاف وامکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت عیانی، ‌تعداد اتاقها، شماره طبقه، شمار واحد، پارکینگ و انباری‌، باید تصریح شود.
همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری ومساحت کل عرضه و زیربنا، تعداد طبقات وکل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک وسایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده با عرفا درقیمت موثر است، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر‌کننده پروانه و سایر مراجع قانونی و معرفی داوران باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود.
براساس مصوبه مجلس قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و بادرج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
همچنین تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنایا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (9) این قانون. تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات بی‌ساختمان، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسنادواملاک محل وقوع ملک است.
همچنین در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر‌کننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فاضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق، دولتی و عمومی و نظارت آن دارد اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد پیش رفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر‌کننده پروانه می‌باشد.
لازم به ذکر است تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریز طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
براساس تصویب نمایندگان، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر بند9 ماده 2 این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. 1-در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده است.
2-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی‏، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
3-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند 10 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار. 4-در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، ‌روزانه به میزان یک در هزار مبغ قرار داد.
گفتنی است در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.
همچنین چنانچه مساحت بنا تاپنج درصد افزون بر زیربنا مقرر در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نودو پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا وبراساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
همچنین در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده پیش خریدار حق فسخ خود رااعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناسی مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
در صورت عدم توافق طرفین نیز پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
نمایندگان تصویب کردند که پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار واشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
همچنین در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌دهند وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
گفتنی است: در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل دهدرصد از بها همزمان باتنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود وطرفین نمی‌توانندبرخلاف آن توافق کنند.
مجلس مقرر کرد که در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ما گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. همچنین پیش خریدار به نسبت اقتصاد پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ملکف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
براین اساس در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضا ءمدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد با تایید مهندس ناظر ساختمانی مبنی بر اینکه صرفا اقداماتی جزیی تا تکمیل پروژه باقیمانده است کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده وتوسط پیش خریدار پرداخت گردد از محل ماده 11 این قانون و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده 19 این قانون نخواهد بود.
همچنین عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط ووجوه وصول ویا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست و در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پیش فروشنده بایدمراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سنداعلام کنند دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
براین اساس واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.