■  تغییرات اجاره بهای مسکن در جنوب تهران

بررسی تحولات بازار اجاره مسکن در جنوب تهران نشان می دهد، نرخ های اجاره در برخی از این مناطق ثابت بوده ولی در مناطق دیگر از 20 تا بعضاً 50 درصد هم افزایش یافته که یکی از مهمترین دلایل آن رکود در بازار خرید و فروش مسکن و کاهش قیمت خرید در فصل داغ نقل و انتقالات اعلام شده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، آغاز فصل تابستان در هر سال مصادف می شود با فصل نقل و انتقالات و افزایش تقاضا برای اجاره مسکن. در همین راستا خبرنگار مسکن فارس برای بررسی تحولات این بخش به ویژه در تهران در نظر دارد گزارش هایی را از تحولات بازار اجاره مسکن و تغییرات قیمت در مناطق مختلف جنوب،‌ مرکز، شمال، شرق و غرب تهران ارائه نماید و بخش اول این گزارش که در ادامه می خوانید به بررسی موضوع اجاره بها در مناطقی همچون زمزم، فلاح، خانی‌آبادنو، شهرک ولیعصر، بهاران، نازی‌آباد، شکوفه، راه‌آهن، امیرآباد و منیریه در جنوب تهران از زبان مشاوران املاک می پردازد.
با بررسی که انجام شد دریافتیم، وضعیت اجاره‌ بهای مسکن در جنوب تهران طی یکی دو ماه گذشته دچار تحولاتی شده است و در حالی که اجراه بها در برخی مناطق تغییر چندانی نکرده، در مناطق دیگری با افزایش 20 تا بعضاً 50 درصدی قیمت اجاره بها مواجه بودیم که یکی از دلایل اصلی افزایش اجاره بها رکود در بخش خرید و فروش مسکن اعلام شده است که خود را در تثبیت یا حتی کاهش قیمت مسکن نشان داده است.
کمبود ملک اجاره‌‌ای نسبت به سال گذشته، عدم رعایت قانون اجاره داری توسط موجران و بی قانونی در بازار اجاره مسکن از جمله مواردی بود که مشاوران املاک مطرح کردند.
*منطقه شکوفه و شریعتی: رشد 20 تا 50 درصدی اجاره بها به خاطر کمیاب بودن ملک اجاره‌ای
محسن وثوقی یکی از مشاوران املاک تجربه در منطقه خانی‌آبادنو و سه راه شریعتی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس گفت: امسال وضعیت اجاره بها در منطقه سه راه شریعتی و شکوفه شرایط خاصی پیدا کرده است چرا که ملک اجاره‌ای در این منطقه بسیار کم شده است.
وی افزود: جابجایی‌ مستأجران از خرداد ماه آغاز و تا اواخر تابستان ادامه می‌یابد و امسال نیز با توجه به اینکه حدود 20 روز از خرداد گذشته وضعیت اجاره مسکن در این منطقه بسیار پیچده و دشوار شده است.
وی ادامه داد: ملک اجاره‌ای در این منطقه بسیار کم شده است چرا که هر سال در همین روزها فایل مربوط به اجاره مسکن پر از واحدهای مسکونی اجاره‌ای بود.
وثوقی گفت: در این منطقه صاحب خانه‌ها بیشتر راغب به گرفتن اجاره هستند و تلاش می‌کنند تا واحد مسکونی خود را به مستأجرانی که کارمند و حقوق‌بگیر هستند اجاره بدهند چون معتقد هستند که حقوق بگیرها اجاره خود را سر موعد مقرر پرداخت می کنند.
وی ادامه داد: نرخ اجاره بهای مسکن در این منطقه با این وضعیت کنونی بیشتر از 20 درصد افزایش داشته است چرا که پارسال در همین روزها اجاره یک واحد مسکونی 60 متری با تمام امکانات 10 میلیون تومان رهن کامل بود اما امسال اجاره همین واحد مسکونی به 15 میلیون تومان افزایش یافته است.
* تفاوت وضعیت بازار اجاره امسال نسبت به پارسال
وثوقی گفت: وضعیت بازار اجاره مسکن در سال گذشته به گونه‌ای بود که چون نرخ اجاره‌ها افزایش نیافته بود موجران ( صاحب‌خانه‌ها) سعی می‌کردند با همان نرخ توافقی مستأجر خود را برای تمدید یک سال دیگر ترغیب کنند اما امسال این شرایط فرق کرده است.
وی افزود: چون نرخ اجاره‌بها از اوایل سال جاری روند صعودی به خود گرفته است مستأجران از روی اجبار سعی دارند هر قیمتی که مؤجران ( صاحبخانه‌ها) اعلام می‌کنند بپذیرند.
*صاحبه‌خانه‌ها قانون اجاره‌داری را رعایت نمی‌کنند
وثوقی گفت: صاحب‌خانه‌ها به هیچ وجه به قانون اجاره‌داری توجه نمی‌کنند چرا که براساس قانون مشاوران املاک موجران باید یک چهارم ارزش ملک ، اجاره بها دریافت کنند در حالیکه مالکان این وضعیت را نمی‌پذیرند.
وی افزود: به عنوان مثال مشاوران املاک اگر بگویند رهن یک آپارتمان 50 متری باید 10 میلیون تومان باشد برخی از صاحبخانه‌ها این نرخ را نمی‌پذیرند و آن را به 12 میلیون تومان افزایش می دهند.
وی تأکید کرد: هیچ قانون و بازوی اجرایی وجود ندارد که وضعیت نرخ اجاره بهای مسکن را ساماندهی کند بنابراین "عرف " جای خود را با "قانون اجاره " عوض کرده است. وی خاطر نشان کرد: متأسفانه مصاحبه‌های مسوولان ذیربط به رکود بیش از پیش بازار مسکن می‌افزاید چرا که زمانی که اعلام می‌شود حال زمان خرید و یا زمان فروش نیست افکار عمومی و بازار به آن واکنش نشان داده و به نوعی بازار مسکن را بیش از پیش وارد رکود می‌کند.
* مسکن مهر مثل بطری خالی از آب
وثوقی گفت: مسکن مهر به دلیل نداشتن امکانات زیربنایی و دوری از شهرها همانند بطری خالی از آب می‌ماند که به یک فرد تشنه بطری خالی از آب نشان داده شود.
وی افزود: بنده خود به شخصه سراغ دارم که برخی از افرادی که برای مسکن مهر ثبت نام کرده‌اند به دلیل اینکه این واحدهای مسکونی دور از شهر بوده از انتظار برای خرید واحد مسکونی مهر انصراف داده‌اند.
به گفته وی، رهن یک آپارتمان 50 متری در منطقه شریعتی و شکوفه 5 میلیون تومان با اجاره ماهانه 200 هزار تومان، یک آپارتمان 60 متری 14 میلیون تومان رهن و یا 5 میلیون تومان با اجاره ماهانه 300 هزار تومان و رهن یک آپارتمان 70متری نوساز 16تا 17 میلیون تومان است.
*منطقه زمزم : بازار اجاره کشش رشد بیشتر از 20 درصد را ندارد
رحمتی مشاور املاک فعال در زمزم گفت: بازار رهن و اجاره مسکن در سال جاری به نظر می‌رسد از این رشد 20 درصدی که برای آن پیش آمده بیشتر نشود چرا که بازار کشش رشد بیشتر از 20 درصد را ندارد.
وی افزود: بازار خرید و فروش مسکن اگر چه دچار رکود شده است اما وضعیت بازار اجاره مسکن شرایط خاص خود را دارد و این گونه نیست که اگر فردی نتوانست واحد مسکونی مورد نظر خود را بفروشد و یا بخرد دیگر تلاش نکند چون مجبور است و وقتی صاحبخانه او را جواب می کند باید به دنبال واحد مسکونی اجاره ای بگردد.
وی تأکید کرد: اگر بخواهیم قانونی حساب کنیم در منطقه زمزم رهن یک واحد آپارتمان 50 متری حدود 9 تا 10 میلیون تومان و یا پنج میلیون تومان ماهی 120 هزار تومان است اما متأسفانه چون نظارتی بر بازار اجاره مسکن نیست صاحبخانه‌ها همین واحد مسکونی را پنج میلیون تومان با ماهی 150 هزار تا 160 هزار تومان در فایل اجاره مسکن در بنگاه ثبت می‌کنند.
به گفته وی ، رهن یک آپارتمان 60 متری در منطقه زمزم 11 میلیون تومان است و اجاره آن 5 میلیون تومان با ماهی 250 هزار تومان و رهن یک آپارتمان 70 متری در منطقه زمزم 12 میلیون تومان است.
رحمتی گفت: سال گذشته مؤجران ( صاحبخانه‌ها) به دنبال مستأجر گشتند اما امسال فکر می‌کنم باز هم مثل سابق شود و مستأجران به دنبال صاحبخانه‌ها برای اجاره مسکن مورد نظر خود باشند.
*منطقه خانی‌آبادنو: افزایش 30 درصدی نرخ اجاره آپارتمان‌های نوساز
شیرزاد بنگاه‌دار منطقه خانی‌آبادنو گفت: نرخ اجاره بهای مسکن در منطقه خانی‌آبادنو همچنان مثل سال گذشته است اما به دلیل استقبال از آپارتمان نوساز نرخ آنها 20 درصد تا 30 درصد رشد پیدا کرده است.
وی افزود: اکثر صاحبخانه‌ها در فروردین ماه امسال نرخ اجاره بهای مسکن را افزایش دادند و به همین خاطر اغلب مستأجران ترجیح می‌دهند قرارداد سال قبل خود را تمدید کنند و جابجا نشوند.
شیرزاد تأکید کرد: برخی از مالکان واحدهای مسکونی به دلیل اینکه مدتها در صف فروش واحد مسکونی خود بودند اما به دلیل اینکه قیمت‌های بالا برای فروش ملک خود پیشنهاد کرده بودند متقاضیان اقدام به خرید این واحدها نکردند به همین دلیل آنها به بازار اجاره پناه آورده و قیمت‌های خود را از همان آغاز سال یعنی قبل از آغاز جابه جایها افزایش دادند.
* برای دخترم خواستگار آمده... آپارتمان نوساز می‌خواهم
شیرزاد گفت: چندی پیش مردی که عنوان می‌کرد دو دختر دم بخت دارد به بنگاه مراجعه کرد و گفت که برای اجاره آپارتمان نوساز هر قیمتی که عنوان شود حاضر است پرداخت کند. وی افزود: کمیاب بودن آپارتمان‌های نوساز باعث شد تا نرخ اجاره بهای آن بیش از 30 درصد نسبت به پارسال افزایش یابد. به گفته وی، اجاره یک آپارتمان 60 متری 3 میلیون تومان با ماهی 200 هزار تومان و آپارتمان 70 متری 4 میلیون تومان با اجاره 250 هزار تومان است.
وی افزود: بنده سعی می‌کنم صاحبخانه‌هایی که واحد مسکونی خود را بیش از قیمت معمول خود در فایل ثبت می‌کنند مستأجری را برای کرایه کردن آن واحد مسکونی در نظر نگیرم تا بلکه آن صاحبخانه با متوجه شدن این که قیمت اجاره بالا است تا حدودی قیمت خود را کاهش دهد.
شیرزاد خاطر نشان کرد: متأسفانه صاحبخانه‌ها هیچ توجهی به توصیه مشاوران املاک مبنی بر اینکه اظهار کردن قیمت اجاره بالاتر از عرف بنگاه املاک است نمی‌کنند.
وی ادامه داد: به طور مثال یک واحد مسکونی 70 متری که به تازگی برای اجاره در فایل ثبت شده است چهار میلیون تومان با اجاره ماهی 350 هزار تومان ثبت شده است، در حالی که اجاره قانونی آن چهار میلیون تومان با اجاره 250 هزار تومان نباید بیشتر باشد.
* کمیسیون ما را هم نمی‌دهند
وی گفت: مصیبتهای مشاوران املاک هم در نوع خود جالب است چرا که یک واحد مسکونی که به تازگی به اجاره داده شد حق کمیسیون مشاور املاک 120 هزار تومان می‌شد اما متأسفانه تنها 50 هزار تومان حق کمیسیون پرداخت شد. وی ادامه داد: قیمت مسکن در حال حاضر پایین است اما متقاضیان هیچ مراجعه‌ای به بنگاه نمی‌کنند اما همین که قیمت‌ها افزایش یابد متقاضیان برای خرید به بنگاه‌های مسکن هجوم می‌آورند.
وی در خصوص کفاف ندادن وام 18 میلیونی مسکن برای خرید گفت: وام 18 میلیون تومان مسکن کفاف خرید یک آپارتمان 50 متری را هم در داخل شهر تهران برای مستأجران که امید‌شان به مسکن مهر است نمی‌کند.
وی افزود: به نظر من دولت باید سقف وام 18 میلیون تومان را افزایش دهد.
فلاح یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه خانی‌آبادنو گفت: رهن یک واحد آپارتمان 70 متری نوساز که سال گذشته 17 میلیون تومان بود امسال به 20 میلیون تومان افزایش یافته است. به گفته وی، رهن یک آپارتمان 60 متری بدون پارکینگ و انباری سال گذشته 17 میلیون تومان بود اما امسال به 19 میلیون تومان رسیده است.
* منطقه فلاح: نوسازها 20 درصد گران شده است
سلیمانی مشاور املاکی که بیش از 40 سال است ساکن منطقه فلاح است می‌گوید: نرخ اجاره آپارتمان‌های با عمر بیش از 5 سال تقریبا همانند سال گذشته است اما نرخ اجاره بهای آپارتمان‌های نوساز که دارای آسانسور و سایر امکانات و رفاهی مجهز می‌باشد 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. وی افزود: در منطقه فلاح صاحب‌خانه‌ها بیشتر کرایه می‌خواهند و تمایل آنها بیشتر به اخذ اجاره ماهانه است اما مستأجران دوست دارند تا رهن بیشتر دهند و از اجاره دادن خودداری می‌کنند.
وی گفت: اجاره یک آپارتمان چند سال ساخت 80 متری در این منطقه 7 میلیون تومان ودیعه با 300 هزار تومان اجاره ماهانه است.
سلیمانی افزود: بیش از 90 درصد مستأجران برای سال جاری با صاحبخانه‌ها تمدید کرده‌اند چرا که دوست ندارند خود را درگیر گشتن واحد مسکونی مورد نظر کنند.
* از هجوم مستأجران خبری نیست
وی ادامه داد: دو سال است که نه تنها خرید و فروش مسکن راکد است بلکه از هجوم مستأجران نیز خبری نیست و بیشتر صاحبخانه‌ها و مستأجران در دو سال گذشته سعی کرده‌اند با هم توافق کرده و قراردادشان را تمدید کنند.
* مسکن مهر مستأجران را به حاشیه شهرها کشاند
سلیمانی گفت: برخی از افرادی که متقاضی مسکن بودند مقداری از پول خود را برای ثبت نام مسکن مهر هزینه کرده‌اند به همین دلیل دیگر پولی برای اجاره مسکن در شهر تهران ندارند.
وی افزود: این افراد سعی کرده‌اند به اندازه پولی که برایشان مانده است برای اجاره مسکن در شهرهای اطراف تهران به دنبال مسکن بگردند.
* منطقه نازی‌آباد: اجاره‌ها غیرمعقول است
رضایی مشاور املاک منطقه نازی‌آباد به خبرنگار فارس گفت: اجاره بهای واحدهای مسکونی نوساز امسال غیرمعقول افزایش یافته است چرا که وقتی که قیمت مسکن افزایش نیافته و ثابت است چرا باید اجاره بهای مسکن افزایش یابد. وی افزود: منطقه نازی‌آباد منطقه‌ای تجاری است و اجاره بهای مسکن این منطقه با مناطقی مثل یوسف‌آباد و سعادت‌آباد تا حدودی برابری هم می‌کند.
وی ادامه داد: مستأجرانی که برای اجاره یک آپارتمان به بنگاه مراجعه می‌کنند می گویند که چرا اجاره بهای این منطقه تا این حد بالاست.
وی گفت: اجاره یک آپارتمان 60 متری در منطقه نازی‌آباد که پارکینگ هم ندارد 17 میلیون تومان ودیعه با 50 هزار تومان اجاره است در حالیکه با همین مبلغ مستاجرها می توانند به چند منطقه بالاتر از منطقه 16 رفته و در آنجا سکونت کنند. وی افزود: اجاره آپارتمان نوساز با همین متراژ 17 میلیون ودیعه با ماهی 100 هزار تومان اجاره است.
رضایی خاطر نشان کرد: یک آپارتمان نوساز 60 متری که سال گذشته 17 میلیون تومان ودیعه با ماهی 50 هزار تومان اجاره ماهانه بود امسال اجاره این آپارتمان 20 تا 30 درصد گرانتر شده است.
* منطقه علی‌آباد: اختلاف مستأجران با موجران افزایش یافته است
پورمهدی مشاور املاک منطقه علی‌آباد به خبرنگار فارس گفت: هر چه به فصل تابستان نزدیک می‌شویم وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی شرایط خاصی به خود می‌گیرد یعنی مشکلات و اختلاف بین مستأجران و مؤجران بر سر تعیین نرخ اجاره بها بیشتر می‌شود.
وی افزود: این اختلاف طبیعی است چرا که فصل تابستان فصل جابه جایی است و مالکان می‌دانند که مستأجران در هر صورت مجبور به تمدید قرارداد یا جابه جایی می‌شوند به همین خاطر برخی از مالکان نرخ‌های اجاره را به دلخواه و خلاف عرف ارزش منطقه اعلام می کنند و حاضر نیستند قیمت پیشنهاد شده خود را برای رضایت مستاجر کاهش دهند.
* افزایش 15 تا 20 درصدی اجاره بها در علی‌آباد
پورمحمدی گفت: نرخ اجاره بهای آپارتمان‌های نوساز در منطقه علی‌آباد 15 تا 20 درصد افزایش یافته است و یک آپارتمان نوساز 60 متری در این منطقه 15 میلیون تومان رهن کامل است. وی افزود: در این منطقه موجران شرایط اجاره واحد مسکونی خود را دریافت مبلغ ودیعه به همراه اجاره ماهانه مشخص می‌کنند.
وی ادامه داد: مؤجران و صاحبخانه‌هایی که این شرایط را اعلام می‌کنند اغلب افرادی هستند که به مبلغ اجاره ماهانه محتاج هستند.
وی ادامه داد: البته صاحبخانه‌هایی نیز هستند که دریافت اجاره ماهانه از مستأجر را برای خود کسب و کار می‌دانند به همین خاطر آنها تنها با گرفتن مبلغ اجاره ماهانه گذران زندگی می‌کنند.
* منطقه راه‌آهن: افزایش اجاره بها نداریم
مشاوران املاک منطقه راه‌آهن با بیان اینکه در این منطقه آپارتمان نوساز بسیار کمیاب است گفت: اجاره بهای مسکن در منطقه راه‌آهن نسبت به پارسال تغییر چندانی نداشته است. صلاحی یکی از مشاوران املاک نزدیک به منطقه امیریه گفت: آپارتمان نوساز در منطقه راه‌آهن بسیار کمیاب است و چنانچه واحد مسکونی نوساز پیدا شود احتمالا قبل از اتمام آن پیش فروش شده است.
به گفته وی، یک آپارتمان 70 متری دو سال ساخت در منطقه راه‌آهن 18 میلیون تومان رهن کامل است و چنانچه صاحبخانه اجاره ماهانه بخواهد همین آپارتمان را 12 میلیون تومان با ماهی 100 هزار تومان اجاره خواهد داد.
* منطقه امیریه: اجاره بها ثابت است
حمیدیان مشاور املاک منطقه امیریه گفت: اجاره بها در منطقه امیریه ثابت است اما آپارتمان‌هایی که صاحبخانه آن عجله‌ای برای اجاره دادن ندارد سعی می‌کند با انتظار کشیدن اجاره مورد نظر خود را در قولنامه درج کند.
وی گفت: در منطقه امیریه ملک‌های اجاره‌ای نوساز کمیاب است و احتمال جابجایی مستأجران نیز کم است بنابر این مستأجران و موجران سعی می‌کنند با توافق یکدیگر قرارداد خود را تمدید کنند.
به گفته وی، در منطقه امیریه رهن کامل یک آپارتمان 60 متری 20 میلیون تومان و اجاره آن 5 میلیون تومان ودیعه با اجاره ماهانه 150 هزار تومان است.
وی تاکید کرد:در سال های گذشته در ابتدای بهار و تابستان که فصل جابه جایی است استقبال از بازار خرید و فروش و اجاره همزمان با هم افزایش پیدا می‌کرد، ولی در سال 89 این افزایش تا حدودی متوجه اجاره شده و بازار خرید از آن بی‌نصیب مانده است.
وی ادامه داد: چرا که افزایش قیمت‌های کاذب و غیرواقعی مخصوصا در مناطق مرکزی شهر که قیمت‌ها بالا بوده و متعاقبا حساسیت خریداران نیز بالا است، باعث شده متقاضیان مسکن از مشارکت در این بازار انصراف دهند و به سمت بازار اجاره هجوم بیاورند که این بازار در مناطق مختلف نیز متفاوت است.
گزارش از اکبر محمودی