■ آسیبهای قرارداد مشارکت مسکن

در حالی ساخت مسکن مشارکتی سود میلیاردی برای سازندگان آن به همراه دارد که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به مردم توصیه کرد، قراردادهای ساخت مسکن مشارکتی را محکم، منطقی و منطبق بر مبانی حقوقی امضا کنند تا دچار گرفتاری‌های بعدی نشوند.
قیمت مسکن ماه‌هاست در سراشیبی سقوط قرار گرفته و کارشناسان و دست‌اندکاران بازار پیش‌بینی می‌کنند این وضعیت تا پایان بهار آینده ادامه دارد. رکود حاکم بر بازار مسکن از تیرماه امسال آغاز شد و در دو مقطع قیمت‌ها کاهش داشت. کاهش قیمت‌ها که از تابستان شروع شده بود در دومین ماه پائیز به اوج رسید، چنانکه اواخر آبان‌ماه قیمت‌ها به‌طور میانگین بین 10 تا 25 درصد کاهش یافت و این رویه با آغاز اولین ماه زمستان نیز ادامه داشت و تا اواسط بهمن‌ماه مسکن 5 درصد دیگر نیز ارزان شد.
این وضعیت در بازار زمین و املاک کلنگی نیز حاکم است، هر چند میزان کاهش قیمت‌ها نسبت به قیمت مسکن خفیف‌تر بوده است. از سوی دیگر رکود بازار زمین و مسکن دو پیامد کلی به‌دنبال داشته است؛ یکی از این پیامدها مربوط به مصرف‌کنندگان واقعی مسکن است. این گروه اسفندماه سال گذشته و با افزایش وحشتناک قیمت‌ها چاره‌ای جز خروج از بازار مسکن نداشتند، در ماه‌های اخیر نیز دورادور اوضاع بازار مسکن را رصد می‌کنند و در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها برای ورود به بازار هستند.
پیامد دوم نیز مربوط به سازندگان است؛ گروهی که از نیمه دوم سال گذشته با تشدید نوسان‌های ارزی حجم فعالیت‌های خود را کاهش دادند و به تدریج آنها نیز وضعیتی مشابه خریداران واقعی مسکن به خود گرفتند. اما در روزهای پایانی سال سازندگان به‌خصوص در پروژه‌های مشارکتی فعالیت خود را از سر گرفته‌اند.
به گفته کارشناسان، تغییر وضعیت سازندگان به دلیل افزایش قیمت حامل‌های انرژی و تاثیر آن روی قیمت مسکن است. هر چند معاون اول رئیس‌جمهوری اخیراً اعلام کرد در فاز 2 هدفمندی یارانه‌ها دولت به‌دنبال افزایش شوک‌آور نرخ حامل‌های انرژی نیست، اما با این حال تجربه نشان داده به راحتی نمی‌توان تاثیر این کار بر بازارهای اقتصادی از جمله مسکن را پیش‌بینی کرد.
به همین خاطر سازندگان به تکاپو برای اجرای پروژه‌های ساختمانی افتاده‌اند، چراکه پیش‌بینی می‌کنند افزایش قیمت‌ها در سال 93 حتمی خواهد بود. در این بین ساخت مشارکتی مسکن یکی از گزینه‌های مورد علاقه سازندگان است.
*مسکن مشارکتی و ارزش‌افزوده‌ای به نام تراکم
یکی از فعالان حوزه ساخت‌وساز مسکن در این‌باره گفت: در حال حاضر مشارکت به این صورت است که مالک واحدی را در عرف همان واحد مالک یا مالکان رهن یا اجاره می‌کند. البته در بیشتر موارد سازنده مبلغی را به مالک می‌دهد تا این کار را انجام دهد. عباسی افزود: سازنده نیز تمام هزینه‌های عوارض شهرداری و ساخت را بر عهده می‌گیرد و در پایان 60 درصد از آپارتمان‌ها سهم مالک و 40 درصد متعلق به سازنده است. در زمان تحویل واحدها مالک یا مالکان باید پول پرداخت شده برای رهن یا اجاره واحد را به سازنده پس بدهند.
وی با تاکید بر این‌که مبلغ مذکور بلاعوض نیست، اظهار کرد: البته ممکن است با توافق بین سازنده و مالک، سازنده بتواند تراکم بیشتری را دریافت کند که در این صورت مبلغ پرداخت شده برای رهن یا اجاره، به‌صورت بلاعوض در اختیار مالک یا مالکان قرار می‌گیرد.
این سازنده با اشاره به این‌که مبلغ بلاعوض به متراژ و تراکم بستگی دارد، گفت: از تراکم اضافه نیز 40 درصد متعلق به سازنده و 60 درصد مابقی به مالک می‌رسد. چنانچه دو طرف به توافق برسند، تراکم اضافه ارزش افزوده بسیار خوبی را هم برای مالک و هم برای سازنده به دنبال دارد.
*قرارداد محکم و منطقی باشد
در عین حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با هشدار نسبت به قراردادهای منعقد شده برای ساخت‌وساز مشارکتی، اظهار کرد: در این نوع ساخت و ساز واگذاری ملک به سازنده به توافق دو طرف بستگی دارد و ممکن است بخشی از ملک به نام سازنده شود یا این‌که بر اساس پیشرفت کار ملک به نام سازنده شود.
حسام عقبایی افزود: به مردم توصیه می‌کنیم قرادادهای محکم، منطقی و با مبانی حقوقی امضا کنند، در درجه دوم نیز باید تعهدات لازم از سازنده دریافت شود و همزمان با پیشرفت پروژه قدرالسهم سازنده به نام وی منتقل شود. وی خاطرنشان کرد: در همه قراردادهای امکان بروز مشکل وجود دارد و مطمئنا قراردادهای مشارکت از نظر حقوقی باید بسیار با دقت تنظیم شده و همه جوانب امر از جمله زمان ساخت، زمان انتقال سند و تعهدات دو طرف مد نظر قرار گیرد.
*سودهای میلیاردی برای سازندگان
ساخت مشارکتی مسکن یکی از گزینه‌هایی است که مردم از آن برای نوسازی ملک خود استفاده می‌کنند. در این بین اما پیدا کردن یک سازنده که بتوان به آن اعتماد کرد کاری بس دشوار است، چراکه برای شروع کار و دریافت مجوز ساخت و تراکم از شهرداری باید ملک مورد نظر به‌نام سازنده شود.
به هر حال گذشته از این مسئله بسیار مهم، ساخت و ساز مشارکتی منافع قابل توجهی را نصیب سازنده می‌کند. فرض کنید مالک، زمینی با مساحت 250 مترمربع دارد که شهرداری مجوز ساخت 5 طبقه 150 متری را در آن داده باشد. اگر قرار باشد این واحدها با مصالح و متریال ایرانی ساخته شود هر مترمربع 700 تا 800 هزار تومان به قیمت امروز هزینه خواهد داشت.
به عبارت دیگر ساخت هر واحد 150 متری بیش از 120 میلیون تومان باید هزینه کرد و ساخت کل آپارتمان‌ها (5 واحد مسکونی 150 متری) حدود 600 میلیون تومان هزینه در برخواهد داشت.
حال به مفاد قرارداد مشارکت برمی‌گردیم که بر اساس آن 40 درصد از واحدهای ساخته شده سهم سازنده است. مطابق قرارداد 2 واحد آپارتمان متعلق به سازنده است؛ چنانچه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران را فقط 5 میلیون تومان در نظر بگیریم، قیمت 2 واحد سازنده چیزی حدود یک میلیارد و 500 میلیون تومان خواهد بود. به‌عبارت دیگر سازنده در مدت حدود یک سال از سرمایه‌گذاری خود (600 میلیون تومان) حدود 900 میلیون تومانی سود خواهد کرد.