بازآفرینی شهری با طرح «پیمانکارانِ محله‌ساز»
■ راهکار بهره‌گیری از توانِ پیمانکاران در باززنده‌سازیِ بافت‌های فرسوده بافت‌های فرسوده‌ی شهری و چگونگی احیا و بازآفرینیِ آنها یکی از موضوعاتی است که همواره دغدغه‌ی دولت‌ها، مدیران شهری و شهروندان بوده است؛ که اگر به‌شکلی کارشناسانه به این موضوع پرداخته نشود، بی‌شک بازسازیِ غیراصولیِ بافت‌های فرسوده، خود به معضلی دیگر همچون مسکن مهر تبدیل خواهد شد. با توجه به اینکه در جلسه رای اعتماد نمایندگان ملت به کابینه دوازدهم، رئیس جمهوری بر موضوع بافت فرسوده به‌عنوان اولویت دولت و وزارت راه و شهرسازی تاکید کردند به نظر می‌رسد باید برنامه‌ای مدون و منسجم در این خصوص اعمال شود تا دوباره در چند سال آینده به نقطه‌ای نرسیم که جمع‌بندی کلی این باشد که این پروژه عمرانی و توسعه‌ای نیز به بن‌بست رسیده و به بیراهه رفته است. در حال حاضر ساخت‌وسازها در بافت‌های فرسوده شهری عمدتا به دو شیوه انجام می‌شود یا مالک خود تصمیم می‌گیرد که ساختمانش را تخریب کند و بسته به طرح تفصیلی و نوع تعامل با شهرداری، تعداد بیشتری واحد بسازد و یا اینکه سازندگان با همراهی بنگاه های املاک از طریق خرید املاک قدیمی و یا عقد قرارداد مشارکت با مالکان اقدام به ساخت‌وساز با سطح اشغال و ارتفاع بیشتر کنند که حاصل هر دو شیوه تنها ساخت واحدهای نوساز بیشتری است بدون اینکه به زیرساخت‌های فرهنگی، اجتماعی، رفاهی و بافت جمعیتی محله‌ها که عامل مهمی در احساس تعلق شهروندان به محله‌ها دارند توجهی داشته باشند. اما دولت و مدیران شهری به‌عنوان سیاست‌گذاران باید ورود مناسبی به موضوع داشته باشند و بدون دخالت اجرایی، تنها به تسهیل‌گری و نظارت عالیه بپردازند تا بخش خصوصی و متخصصان حوزه ساخت‌وساز این مهم را با قبول مسئولیت و پاسخگویی به انجام برسانند و در این بین کمتر کسی می‌تواند منکر پتانسیل و توانمندی‌های پیمانکاران داخلی برای احیای بافت‌های فرسوده باشد فقط باید با تعریف یا بازتعریف عنوانی چون «پیمانکار محله ساز» که در دیگر کشورها نیز جایگاهی تعریف‌شده دارد در این مسیر، اصولی و حرفه‌ای وارد شد. در شرایطی کنونی که رونق چندانی در بخش پیمانکاری کشور به‌خصوص در صنعت ساختمان وجود ندارد و فعالان حوزه پیمانکاری برای ادامه فعالیت با بلاتکلیفی مواجه هستند می‌توان همانطور که «پیمانکار انبوه‌ساز» تعریف‌شده و صاحب جایگاه در کشور است «پیمانکار محله ساز» نیز نقش ویژه‌ای در بازسازی و نوسازی بافت فرسوده ایفا کنند و به سمت محله سازی با سازوکار اقتصادی پیش برود به این معنا که محله‌های فرسوده به این پیمانکاران سپرده شود تا نسبت به ساخت محله‌هایی با رعایت اصول مهندسی و شهرسازی اقدام کنند به‌نحوی‌که تامین خدمات زیربنایی از جمله فضای سبز، فضاهای آموزشی و خدماتی و رفاهی و... را در مسیر بازنگری طرح‌های بافت فرسوده موردتوجه قرار دهند. در واقع منظور این نیست که فقط نوسازی ساختمان‌ها انجام شود بلکه تمام بافت فرسوده در اختیار پیمانکار محله ساز قرار گیرد تا با ساز وکار اقتصادی، اصلاح و بازسازی شود و وزارت راه و شهرسازی نیز محور تصمیم‌گیری در نوسازی بافت‌های فرسوده باشد چرا که انتقادات زیادی به شیوه‌های کنونی احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده می‌شود که حاصل آن تنها بازسازی ساختمان فرسوده بوده و به‌عنوان‌مثال در استانی مانند تهران مجوز تراکم‌های وسوسه‌انگیز داده می‌شود که نتیجه آن ساخت یک آپارتمان چندطبقه به ازای تخریب هر واحد مسکونی است. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر، مرتبط با موضوع در دسترس شما خواهد بود. حال پرسش این است که جامعه پیمانکاران چه تعریفی از «پیمانکار محله ساز» دارند و اجرایی شدن این طرح نیازمند چه زیرساخت‌هایی است؟ به نظر می‌رسد دولت و مدیریت شهری باید در قالب این طرح همانطور که زمین در اختیار «پیمانکاران انبوه‌ساز» قرار می‌گیرد و آنها شروع به ساخت‌وساز انبوه در مناطق هدف می‌کنند، «پیمانکاران محله ساز» نیز پس از شناسایی مناطق فرسوده به‌صورت محله‌ای، برای نوسازی این مناطق به سرمایه‌گذاری بپردازند. درواقع املاک موجود در آن مناطق را می‌خرند یا به‌صورت مشارکتی مسئولیت نوسازی آن محلات را برعهده می‌گیرند که البته این شیوه مستلزم این است که دولت نسبت به رفع مشکلات حقوقی و ارائه تسهیلات مناسب پیش‌قدم شود و پیمانکار محله ساز نیز به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد فرآیند نوسازی شود و به‌صورت مشارکتی یا مستقل سرمایه لازم را برای این امر تامین کند و در چنین حالتی امکان نوسازی بافت‌های فرسوده وجود دارد. در حقیقت شرکت‌های پیمانکار، منطقه و محله فرسوده را شناسایی کرده و در خصوص نوسازی ده‌ها خانه موجود در آن محله با مالکان تعامل کرده و یا کاملا آنها را خریداری می‌کنند یا به‌طور مشارکتی وارد سرمایه‌گذاری می‌شوند. یعنی همان اتفاقی که در مورد نوسازی یک خانه می‌افتد حالا در یک منطقه یا محله تکرار می‌شود با این تفاوت که باید به نیازهای محله و خدمات رفاهی، اجتماعی، فرهنگی و الزامات محیط زیستی و حقوق شهروندی و همچنین الزامات معماری، شهرسازی، ترافیکی و.. توجه شود. از طرف دیگر باید تجمیع این خانه‌ها یک سری امتیازات هم برای پیمانکارانی که سرمایه‌گذاری می‌کنند و مالکانی که زمین خود را به‌طور مشارکتی واگذار می‌کنند، به همراه داشته باشد که تسهیل‌گری دولت می‌تواند نقش تشویقی را بر عهده گیرد تا در بازسازی هر چه‌بهتر مناطق و بافت‌های فرسوده اثرگذار باشد. در حقیقت پیمانکاران که غالبا با دولت و دستگاه‌های ذی‌ربط در اجرای پروژه‌های دولتی همکاری می‌کنند، به‌عنوان پیمانکار محله ساز می‌توانند در حوزه ساخت‌وسازهای خصوصی نیز وارد عمل شوند و اجرای پروژه‌ها را بر عهده بگیرند البته باید به‌قدری سرمایه داشته باشند که بتوانند در این زمینه به‌صورت مشارکتی یا مستقل، سرمایه‌گذاری کرده و پروژه‌ها را اجرا کنند. ازاین‌رو برای عملیاتی شدن این طرح، باید یک سری تسهیلات و امکاناتی برای پیمانکاران فراهم کنند و شرایط سرمایه‌گذاری به‌گونه‌ای باشد که گروه‌های مختلف فعال در این حوزه، به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر، ترغیب به سرمایه‌گذاری در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده شوند. اگر زیرساخت‌ها و ساختارهای این طرح تعریف و فراهم شود، قطعا مورد استقبال پیمانکاران قرار خواهد گرفت. همانطور که پیشتر گفته شد اجرای این طرح مستلزم آن است که شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و ارگان‌های مرتبط با احیای بافت‌های فرسوده، به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند و امتیازات و شرایطی را فراهم آورند که فعالان حوزه ساخت‌وساز و از جمله پیمانکاران که مجریان پروژه‌های عمرانی هستند، راغب به این اقدام شوند و فرآیند به‌گونه‌ای تعریف شود که به‌جای خریداری و تخریب و نوسازی خانه‌ها به‌صورت انفرادی، تجمیع آنها و نوسازی به‌صورت محله‌ای در دستور کار قرار گیرد و در این راستا حتما به شرایط فرهنگی و اجتماعی محله هدف توجه شود و دیدگاه‌های ساکنان محله نیز همسنگ نظرات کارشناسان و متخصصان فنی و اجرایی موردتوجه قرار گیرد و برای تمامی محله‌ها و همه شهرها یک نسخه واحد برای محله سازی در بافت‌های فرسوده تجویز نشود چراکه چنین مسیری بی‌شک به همان راهی خواهد رفت که طرحی چون مسکن مهر پیمود بدون اینکه بتواند اهداف اولیه ترسیم‌شده برای طرح را پوشش دهد. حال با توجه به اهتمام دولت برای ساماندهی بافت‌های فرسوده و اقدام اخیرا رئیس جمهوری که طی حکمی اکبر ترکان، رئیس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور را به سمت مشاور خود در این حوزه منصوب کرد این پیشنهاد یعنی سازماندهی و استفاده از توان «پیمانکاران محله‌ساز» می‌تواند با توجه به رعایت جوانب فنی و حقوقی آن سنجیده و برنامه‌ریزی شود تا درنهایت این مسئولیت برعهده گروه‌های توانمند در حوزه ساخت‌وساز قرار گیرد. قدر مسلم در صورت فراهم کردن شرایط نوسازی محلات فرسوده به این شیوه، برای شهروندان به‌عنوان بهره‌برداران، بخش خصوصی و پیمانکاران به‌عنوان مجری و دولت در نقش ناظر عالیه برد-برد-برد خواهد بود و برآیند آن نیز به تامین منافع ملی و حفظ سرمایه‌های کشور منتهی خواهد شد. ـ در همین زمینه : ■ پرواز پروانه‌ها در بافت فرسوده ■ افزایش ملایم ساخت‌وساز در بافت فرسوده ■ نقشه‌ی راه بازار مسکن ۱۴۰۰
|
