■ الگوی مسکن مشارکتی قسمت اول

نام پروژه : الگوی مسکن مشارکتی جویباره

کارفرما : شرکت عمران ومسکن سازان منطقه مرکزی به نمایندگی از سازمان عمران و بهسازی شهری ایران

الگوی مسکن مشارکتی نام طرحی است که برای نوسازی و احیاء بافت فرسوده به کار می رود.
بافت فرسوده به بافتی گفته می شود که :
1- بلوکهایی که با بیش از %50 قطعات آن کمتر از 200 متر مربع باشد.
2- بلوکهایی که بیش از %50 بناهای آن فرسوده باشند ( فاقد سیستم سازه ای ) و به عبارتی ناپایدار و غیراستاندارد باشد.
3- بلوکهایی که بیش از % 50 معابر آن کمتر از 6 متر باشد.
بافتهای فرسوده در شهرها مشکلات فراوانی دارند. این مشکلات هم برای ساکنین این بافت ها پیش می آید و هم برای سایر شهروندان. ساکنین این بافت ها علاوه بر بهره مند نبودن از رونق مناسب محلی، از خدمات شهری نظیر آب وبرق و گاز ویا مدرسه و امکان دسترسی سواره به منازل نیز محروم هستند.
به علت موارد ذکر شده در بالا و همچنین موارد متعدد دیگر از جمله دارا بودن بدنه شهری فرسوده و ظا هری نازیبا برای شهر، لزوم نوسازی این بافت ها احساس می شود.
شهر اصفهان از جمله شهرهای مهم، بزرگ و تاریخی ایران است که در ارائه پروژه های عمرانی در کشور در رده بالایی قرار دارد.
در استان اصفهان حدود 6000 هکتار و در شهر اصفهان حدود 2150 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که نیازمند نوسازی است.
شرکت عمران ومسکن سازان منطقه مرکزی در راستای نوسازی این بافت ها، پروژه ایی تحت عنوان الگوی مسکن مشارکتی برای محله جویباره اصفهان معرفی کرد. محله جویباره اصفهان از محله های قدیمی اصفهان است که در بافت تاریخی واقع شده است. این محله در جوار میدان عتیق و مسجد جامع اصفهان قرار دارد. نوسازی در بافت های تاریخی ضوابطی خاص را دارا است.
برای آشنایی بیشتر با این پروژه به دفتر محلی پروژه الگوی مسکن مشارکتی جویباره رفتیم تا گفتگویی با کارشناسان پروژه داشته باشیم. جناب آقای مهندس خراجی جهت گفتگو با ما معرفی شدند.

iiiwe : جناب آقای مهندس با سلام و تشکر از اینکه وقت خود را در اختیار ما گذاشتید، لطفا در ابتدا توضیح مختصری درباره این پروژه بفرمایید.
با سلام وضمن خوش آمد گویی به شما
الگوی مسکن مشارکتی جویباره از پروژه ای با عنوان تفکیک مجدد زمین ویا همان land readjustment که به مدت چندین سال در کشور ژاپن جهت نوسازی بافت های فرسوده انجام می شده، برگرفته شده است.
چند سال پیش نمایندگانی از سازمان مسکن و شهرسازی برای بازدید از این گونه پروژه ها به کشور ژاپن سفر کردند و تحقیقاتی در این زمینه انجام دادند که آقای مهندس عمرانی مدیر عامل کنونی شرکت عمران ومسکن سازان منطقه مرکزی در این سفر حضور داشتند و بعد از چند سال تحقیق تصمیم بر این گرفتند که این طرح را با توجه به ضوابط موجود در ایران بومی سازی و یک پروژه نوسازی به عنوان نمونه با استفاده از این روش اجرا کنند.
قبل از هر چیز فکر میکنم باید در مورد ضرورت ایجاد یک الگوی مناسب برای نوسازی بافت های فرسوده صحبت کنیم. و این ضرورت در حقیقت بر میگردد به مشکلاتی که در بافت های فرسوده و در نوسازی آن ها وجود دارد. اعم از مشکلات زندگی اجتماعی، مشکلات فرهنگی،اقتصادی و وسعت و پراکندگی این بافت ها در سطح شهرها.
همین طور که می دانید حدود 2150 هکتار بافت فرسوده در شهر اصفهان و 6000 هکتار در کل استان به تصویب مراجع قانونی رسیده است. نبود یک منبع مالی بزرگ برای نوسازی این همه بافت فرسوده وهمین طور کند بودن روشهای نو سازی باعث شد که به دنبال روشی باشیم تا سرعت لازم و راهکارهایی برای تامین منبع مالی را داشته باشد.
مورد دیگر اینکه معمولا نوسازی ها عادلانه انجام نمی شود. مثلاً به واسطه تعریض ها و یا ایجاد گذر جدید، عده ایی مجبور می شوند محل سکونت خود را با جایی نا مناسب تر از قبل عوض کنند و عده ایی هم بعد از اجرای این گونه پروژه ها از ارزش افزوده خیلی زیادی برخوردار می شوند و نا عادلانه بودن نوسازی ها معمولا به چشم می آید.
پروژه های تفیک مجدد چون با مشارکت مردم انجام می شود و منبع مالی آن در دل خود پروژه است یعنی با استفاده از ارزش افزوده حاصل از نوسازی هزینه ها ی آن تامین می شود، این امکان را ایجاد می کند که پروژه های مختلف به صورت همزمان و خود جوش اجرا شود و تنها نیاز به یک دستگاه اجرایی جهت مدیریت و آموزش ساکنین دارد که همان دفاتر نوسازی محلی می باشد.
البته این طرح در ژاپن کاملاً حل شده است. یعنی قوانینی جهت سهولت در اجرای پروژه وجود دارد اما در ایران، ما این قوانین را نداریم. البته شرکت عمران و مسکن سازان به پروژه الگوی مسکن مشارکتی جویباره به عنوان یک پروژه پژوهشی نگاه می کند تا با برخورد به مشکلات در حین اجرا راهکارهایی برای رفع آن مطرح کند.

iiiwe : آقای مهندس آیا این اولین بار است که این پروژه در ایران اجرا می شود ؟
بله. البته پروژه هایی به این صورت که یک بلوک از بافت فرسوده تجمیع و به روش سهام دار پروژه ای مجموعه سازی شده،در شهر مشهد انجام شده، اما در طرح ما مالکیت ها حفظ می شود و تنها با اندکی کم و کاستی مالکیت ها به مالکین برگردانده می شود.
ما مجموعه سازی نمی کنیم چون طبق مطالعات ما مردم در این محله ها راضی به زندگی در مجموعه های مسکونی نیستند. ضمن اینکه ما در بسیاری از بافتهای فرسوده چون در بافت تاریخی واقع شده اند محدودیت ارتفاع وتراکم داریم . پس امکان مجموعه سازی با ارتفاع زیاد نداریم.

این گزارش ادامه دارد.
در قسمت دوم جواب سوال های زیر را خواهید یافت:
iiiwe : آقای مهندس مراحل و روند این پروژه را بیشتر توضیح دهید.
iiiwe : آقای مهندس چرا واژه الگوی مسکن مشارکتی برای این طرح انتخاب شد ؟
iiiwe : آقای مهندس سوالی که دارم این است که چرا محله جویباره انتخاب شد ؟ آیا فرسوده ترین بافت است ؟ ویا دارای پتانسیل خاصی است ؟
iiiwe : در حال حاضر غیر از جویباره محله یا محلاتی دیگر در دستور کار هست؟
iiiwe : آقای مهندس این پروژه تاکنون چقدر پیشرفت داشته و در حال حاضر در چه مرحله ای است ؟